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  • 买二手房 及时过户至关重要

        “一房二卖”最严重的后果是什么?判刑!北京二中院针对2014年至今“一房二卖”、“一房数卖”的案件进行分析后,卖房人的毁约手段正日益花样翻新,由于在多数案件中缺少对不诚信一方的惩罚,因房价变化而肆意违约的情况多发,作为买方,一旦发现房屋不能及时过户,一定要善用“预告登记”制度,避免在履约过程中,房屋产权发生变化。

        ■原告基本全是先买房人

        “一房二卖”案件几乎都发生在二手房交易中,案件原告基本全是先买房人。卖房人后出售房屋的价格往往显著高于先前的价格,有的甚至高出数百万;卖房人与后买房人签订合同后,往往在极短时间内就迅速将房屋过户给后买房人。个别卖家甚至在法院已经判定要求继续履行原有合同之后,仍然设法逃避执行,使用各种手段将房屋过户给他人。

        后买房人都是和卖方串通的吗?二中院民一庭副庭长蒋春燕说,从已结案件中分析,大多数后签约的买房人也是受了卖房人的蒙骗,对这套房子曾经出售的情况并不知道。但是这并不等于后买房者没有过失。在一些案件中,房屋已经被先买房人占有,后买房人或是没实地看房,或是明知道房屋被其他人占有使用,却没有多问一句,更没查证。如果疏忽明显,法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务。

        ■先办“房本”者优先保护

        是不是只要先签订了合同,在法院就一定能获得支持?蒋春燕法官表示,这也不一定。谁先办了产权转移登记,法院会优先保护。如果都没办,但房子已实际交付了的,谁实际合法占有,谁的权利优先;如果房子还没交付,法院会综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素,予以确定。但是,后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的,权利不得优先于先买房人。在这些案件中,有的后买房人办理了房产证,随即又将房屋转卖,甚至会经过数次转手,导致先买房人想要追回房屋难上加难。

        ■卖房人毁约花样翻新

        在整个合同履行期间,部分卖房人的毁约手段花样翻新。有的采取先将房屋更名到子女名下,再以子女名义“一房二卖”;有的让配偶状告自己,声称“不同意卖房”,起诉主张买卖合同无效;有的甚至串通熟人虚构交易办理过户,然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。如果合同履约时间很长,如房子还没有获得房产证,需要“等证交易”,在此期间房价上涨过多,卖家容易产生“卖亏了”的心理。即使一般的二手房交易,由于多种原因使得流程中的解押、房屋核验、网签、贷款、过户等环节非常漫长,交易周期长达数月甚至以年计,也难以避免房价上涨,无形中造成卖房人心理落差。

        ■卖房人毁约违法成本低

        在大多数案件中,卖房人违约成本较低。民事案件中的违约金仅以补偿守约方的实际损失为限,合同约定的违约金过分高于实际损失的,当事人可以申请法院调整减少。因此,在卖房人“一房二卖”构成违约的情况下,往往法院仅判决其向买房人支付与房屋差价损失相当的违约赔偿,相当于卖房人把“多卖的钱”赔了出去。因此很多情况下卖房人可能并没有遭受与守约相比额外的利益损失或者惩罚,违约成本比较低。只有在个别案例中,卖房人在诉讼后不履行判决义务,未将房屋交付买受人,反而将房屋又卖给他人,因此而被司法机关以拒不执行判决罪判处有期徒刑。此外,卖房人将房屋“一房二卖”骗取他人购房款的,还可能涉嫌触犯刑法构成犯罪。

        “一房二卖”给守规矩的履约方带来的困扰可能并不止于经济损失,如因为学区房无法正常过户,影响孩子入学。民一庭法官王继玉说,这样的损失对于买房人可能是相当巨大,但如果双方在合同中没有明确进行约定,对买房人而言,如何证明自己的损失就会非常困难。“如果是买房人购房的目的就是为了孩子上学,那就应该在合同中对此进行明确约定,并且约定‘孩子未入学需有赔偿’,那么在审理过程中,法官就会对此加以考虑。”

        蒋春燕说,对买房人而言,一定要在交易过程中及时推进交易流程,尽量缩短交易周期,及时办理产权转移登记。当事人签订买卖房屋后,无法立即办理产权转移登记的,可以申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。因此,预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能,保障买房人将来实现物权。本报记者 安然 J060   

  • 苏宁红孩子旗舰店4月28日开业

        随着婴幼儿产品主力消费人群的转变和消费升级,育龄人群的快速增长等多重因素,致使母婴消费需求庞大,国内母婴电商行业发展迅猛。在这种新的经济形态下,不论传统的实体店还是纯粹的电商都已经难以满足消费者的需求,这标志着母婴行业已经进入了一个新的时代,线上线下零售+跨境电商+内容平台,将是母婴商业模式发展的新走向。

        妈妈经济

        助推互联网+母婴发展

        “现在很多妈妈都是80后、90后,对移动互联网爱不释手,更加注重网购体验,是未来互联网+母婴发展的重要推动力。”北京苏宁总经理卞农认为,随着移动互联网的快速发展,母婴产业也将开始新的一轮洗牌和变革,从最初单一的线下商超渠道演变到如今以线上互联网+线下商超+母婴店为主的多元化渠道,商超渠道占比持续下降,线上占比稳步提高,而母婴专业店渠道则处于资源整合及品牌连锁快速扩张阶段。

        数据显示,中国母婴童市场未来5年或将以每年15%的速度增长,2020年整体市场规模接近3.6万亿元。“互联网将促使母婴产业在未来几年呈现指数级、爆发式增长,我们要顺应互联网发展趋势,运用互联网思维,抢抓机遇。”卞农说,“苏宁红孩子自2004年成立以来,一直专注于为母婴用户提供优质的商品服务,未来苏宁红孩子将充分发挥线上线下渠道优势、多产业协同效应,深度拓展婴童市场,打造国内超大的母婴用品O2O购物平台,为广大母婴用户人群提供专业、高品质的服务。”

        苏宁红孩子

        新母婴生态雏形初现

        自2013年首家苏宁红孩子实体门店开业之后,苏宁对红孩子门店的经营模式不断探索迭代优化。2015年,苏宁顺势瞄准母婴市场快速扩张,同时,随着消费者对产品价格、配送服务等电商的综合能力提出新要求后,苏宁O2O模式的独特优势让红孩子在母婴市场的激烈竞争中突出重围。

        在“互联网+”创新模式的探索上,红孩子一方面依托苏宁资源拓展线上,为用户提供更丰富和细分的选择,另一方面迅速建设线下渠道,为消费者提供具备高体验的基于母婴及周边产品的综合性服务平台。在这样的模式下,苏宁红孩子将形成商品供应端自营和开放平台相结合,在线商城和线下门店相结合,自建物流为主,第三方物流和海外直邮为辅的母婴生态系统。此外,苏宁还战略投资母婴移动社区平台辣妈帮,将红孩子前端购物、线下服务以及辣妈帮的社区及内容体验融合,完善优化“社区+电商”的布局。

        苏宁红孩子相关负责人介绍,红孩子将上线闪购频道、红宝宝成长计划等服务,并融合苏宁物流、金融、大数据、苏宁易购等多个渠道资源,将内容、营销、产品、用户的购物场景完全融合,全面升级购物、服务、游乐一站式体验,打造“放心去喜欢”母婴服务平台。

        加速实体布局

        新版首店落子良乡

        近日从北京苏宁获悉,4月28日,苏宁红孩子新版升级门店将在房山区良乡核心商圈开门迎客。该门店位于苏宁良乡生活广场B1层,面积近1500平方米,布局婴童食品、纸品、喂养用品、婴童玩具、童装服纺用品及孕妈用品等商品品类,涵盖进口、国产的各大品牌,商品SKU数将达到8000件以上。依托苏宁在中国香港、美国和日本三大直采中心的供应链优势,该店引进了大量进口用品和服装,该店将为年轻父母及宝宝提供一站式的购物解决方案。与此外,该店内还将单独设置哺乳室,卫生间内针对幼儿的身高进行了单独设计,也便于父母为婴儿更换尿不湿。

        “苏宁红孩子之所以选择在良乡大角选址开设新店,一方面是为补充该商圈缺乏的大型专业母婴店业态,使年轻父母和宝宝多了一个新去处;另一方面也是苏宁红孩子线下实体店迭代优化,全面进军北京线下母婴市场的开始。2017年,我们计划在北京再开设10家母婴实体店,实现京城市场的连锁布局,为更多的0岁妈妈及12岁以下宝贝提供全品类、一站式的母婴童服务。”北京苏宁总经理卞农介绍,“新生代的辣妈潮爸们更注重高品质的消费,苏宁红孩子为了满足新生代亲子家庭对于高品质专业育婴的增值服务的需求,除了提供一站式的全品类母婴产品,在门店还有专门的育婴课堂,为年轻父母们提供专业贴心的帮助。”

        文/甄素静

        相关链接

        《速8》飚车 苏宁易购418飚增长:全渠道涨287%

        5000多个品牌联动,200款新品首发,这个418,苏宁易购瞄准消费者家装换新需求,大幅优惠,各品类品牌呈爆发式增长。从销售情况看,高端电视、洗碗机等品质家电及空调等应季大家电,成为“抢手货”。

        其中,418洗碗机节活动中,苏宁豪发补贴,洗碗机销售增长609%,西门子立嵌两用洗碗机SN23E831TI,成为颇受欢迎的单品。而随着天气转热,空调、风扇也成热销,18小时卖出14万台空调。同时,在中超、亚冠等赛事带动下,单价超过万元的彩电销售占比达28%,100英寸电视卖出20台。

        除了家电3C产品,苏宁易购418还吸引了一众奶爸奶妈。数据显示,花王M号64片装尿不湿,1小时就销售了440000片。同时,苏宁任性付也迎来高峰,12期免息分期订单占比超过60%,“红苹果”成任性单品,家电套购用户同比增长超400%。

        “剁手”容易收货不难。418当天,苏宁快递也大展“速度与激情”,北京、上海、广州、沈阳、南京等15城,半日达配送完成率达到97.9%,“上午买下午到”不是梦。