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  • 金秋 购房人或继续选择观望

        7月北京楼市成交再次走低,8月至今楼盘供应量略有所增加。房企加速推货,购房人却又陷入观望。随着供应的增加,北京各区域成交呈现分化状态,门头沟部分入市项目成交并不理想,开盘后鲜有人问津;丰台部分新入市楼盘却因“性价比较高”而迅速去化。

        市相

        7月商办类项目仅成交一套

        今年前7月市场交易总体偏低,商办房、高端物业出现明显降温,在政策持续调控下,市场出现较大调整。易居研究院发布最新北京房地产市场报告显示,7月北京新建商品住宅成交面积为42万平方米,环比减少2%,

        对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年前7月交易相对疲软,属于历史低位水平,在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下,投资投机需求得到有效抑制,市场交易数据更多体现了刚需和改善型的购房需求。

        7月,北京成交均价超过10万元/平方米的豪宅成交套数为18套,环比减少33%,同比减少64%。

        受商住政策影响,7月北京商办类项目仅成交一套,面积为43平方米。目前,商住市场交易几乎零成交,相比2016年月均34万平方米的交易规模,当前市场已基本上处于“绝迹”状态。

        严跃进称,“总体来看,7月北京市场数据充分体现了政策管控的效应,部分交易数据说明投资投机需求得到较好抑制,有助于稳定市场和稳定预期。预计三季度北京供地节奏将加快,相对应的结构调整工作也会加快展开。”

        二手房签约量环比跌两成

        新建住宅市场的观望情绪,也传导到二手房市场。七月,北京二手房网签量创下37个月以来的交易新低。

        中原地产研究中心统计数据显示,7月北京二手房仅签约7158套,环比跌幅达到了20%,年度同比跌幅达到了70%。继6月以后,上月成交量再度少于万套规模,创下了北京37个月以来市场成交的新低。

        值得注意的是,7月北京二手房市场平均单套成交面积有明显增加,体现出目前市场结构中改善需求比例增加。

        中原地产首席分析师张大伟分析认为,在进入惯例的7-8月淡季后,市场将继续保持低迷的态势,调控政策影响还将继续加强。

        “北京楼市未来成交量将继续下降,继而带来成交价格的继续下行。整体价格3个月累计跌幅在8%左右,部分区域房源价格跌幅超过了10%,目前的价格大约回到了今年春节前后水平。”张大伟表示,当前市场上部分跌幅超过10%的房源,可能报价虚高,不一定代表市场真实水平。

        “买卖双方在调控最初3个月依然以博弈为主, 3月前后换房客户低价房源已经基本成交。7-8月是市场的惯例淡季,成交量将继续低迷,成交价格肯定将继续下行。”张大伟预测,7-8月有可能继续下调5%左右,价格有望跌回到2016年10月左右。

        区域

        门头沟:成交冷淡 积极蓄客

        对于去年楼市成交量与供应量双高的门头沟区域来说,最近的门头沟却显得异常冷清。冷清背后,房价也出现松动迹象。

        “现在门头沟房价动辄7万元/平方米,与南五环甚至南四环周边的项目售价近乎于一样。”购房人黄女士说道,门头沟虽然占据了不错的环境资源,但毕竟通勤成本还是要高于南五环周边。

        “这几年,门头沟之所以成交迅猛提升,主要在于全市其它区域供应量较少。”门头沟某改善项目营销总监表示,前几年,北京改善房源的供应区域还基本存在于大兴、门头沟、亦庄等区域。从去年起,丰台、瀛海等区域土地加大供应,使得门头沟不再是北京较为“单一”的改善供应区域,因此产生了目前的销售困境。

        门头沟目前究竟有多困难?据记者了解,门头沟近期某代表项目开盘销售,销售数量仅为个位数。

        对于门头沟不少项目来说,当下最重要的事情便是如何争抢到更多的客源。

        与此同时,在门头沟市场火爆的那几年,开发商开盘价往往先在市场上放出口风,大概传出一个性价比高的价格,人们纷纷闻声而动前去排卡排号。开发商开盘时根据排卡排号人数和房源的对比,会开出不同的价格,排队的人越多,开盘价格就越高。

        如今,不少门头沟项目的开发商却在担心价格是否会有下滑的迹象。

        “门头沟目前集中了电建、金地、中骏、永泰、绿城、万科等多家房企,从产品类型来说基本上都是改善客群,因此竞争激烈。”据业内人士分析,在有限的客群中,庞大的供应量势必有引发争抢客源,而一旦开始这场“战争”,价格战势必是夺得客户的最佳方式。

        丰台:供应充沛 成交上涨

        与门头沟难以解开的销售难题不同,丰台不少项目却不愁卖。

        据统计,自去年10月下旬以来,丰台区成交的土地项目频繁的创造高成交额,几乎占所有已成交地块交易总额的近八成。

        丰富的土地供应加之“限房价、竞地价”的模式,使得丰台无论是供应还是价格都有了十足的底气。而这样的底气,也为使丰台成交一跃成为佼佼者。

        据数据显示,今年7月,北京住宅(商品住宅+别墅+自住房)市场成交1505套,成交面积22.34万平方米,成交金额122.754亿元。

        其中,丰台以257套,25.944亿元的成交量及总额跃居区域成交第一名。

        更为关键的是,“新政”后的北京新房市场,在预售均价上一直被市场人士认为有一道过不去的“8万均价红线”,即预售证上的销售均价基本不会突破8万元/平方米。

        但近日,丰台三个项目正式突破这道红线,上调至9.5万元/平方米左右。而原本宣称10万+的项目,最终售价却低于“10万”,这让不少购房人有了“捡漏儿”的感觉,因此在一定程度上刺激了丰台楼市成交。

        在未来一段时间内,丰台仍将成为楼市成交的主要区域之一。

        据不完全统计,目前丰台区新房项目仍有20余家,且以改善型住宅为主,因此在丰台区三环与四环沿线形成了一个以高端改善型项目为主的新兴“高端住宅区”。

        不可否认的是,由于南三环、南四环区域聚集多块高价地,因此项目多以160—250平方米的平层住宅为主,因此存在着较为严重的同质化,后续成交究竟如何,尚需市场认证。

        预测

        部分城市投资需求仍将被抑制

        区域市场成交呈现分化,而从整体看来,近两个月北京新建商品住宅(不含保障房)网签量持续在低位徘徊,单月网签量连续刷新最低纪录,整个市场已经陷入谷底。

        中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰分析认为,目前普遍实施的“五限”政策,对于楼市的管控起到了积极的作用,市场交易已经逐渐平稳。

        陈云峰称,新建商品住宅成交面积连续多月的环比和同比下跌,说明市场在持续降温,体现了各地政策的有效性,部分城市投资投机需求得到有效地抑制,房地产市场正在回归理性,目前来看,严厉的调控政策加上紧缩的金融环境会继续对楼市产生影响,预计8月份市场交易继续趋弱。另外,在四季度政策面不会出现明显松动的背景下,传统楼市销售旺季的“金九银十”预计成交惨淡。

        伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为,国家统计局此前发布的6月70大中城市住宅销售数据显示,7月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。同时,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续九个月回落。

        胡景晖同样认为,随着各城因城施策,有针对性地出台各自的调控政策,未来楼市调控将更加行之有效,各地楼市逐渐向着预想的轨迹发展,形成“一二线房价得到控制,三四线库存得到去化”的理想局面。

  • 金九银十或量增价稳

        郭毅 亚豪机构市场总监

        金九银十属于北京的黄金季节,这个时间段开发商的示范区景观可向购房人更好地呈现,这也是房企的推货相对集中期。对于开发商来而言,9、10两月也是冲刺全年业绩的黄金周期。此外,三四月份政府常出台相应的调控政策,市场经过三到六个月的酝酿期,九、十月份会有所体现。

        今年政策环境处在一个空前紧张的一个状态下。房企虽想推盘入市,完成全年业绩,但受到预售政策及签约流程管制,总体看来今年金九银十供应或小幅增加,成交量却依然会保持相对稳定的状态。特别是在价格,“环比不会上涨”,从而完成北京对于中央的的调控承诺。

  • 下半年供应或反弹

        仲量联行华北区研究部总监麦哲文

        自“930”新政出台,北京住宅政策不断收紧。去年第四季度和今年上半年,北京住宅的入市量和成交量同比均有明显下降,在高端住宅市场表现尤为显著。

        但总体而言,市场需求仍高于新增供给。今年6月,北京市住建委发布通知,敦促在途项目尽快入市,因此我们预计2017年下半年北京商品住宅供给量将有所反弹。

        更多新盘入市有可能为有实际居住需求的购房人提供更多选择,因而未来几个月市场成交量有望相应提升。同时,北京对高价项目预售证审批的管控在短期内不会松动,因此房企推出的新盘将难以高价入市,而一些高价购地的开发商很可能以低于预期的单价销售。

        本报记者 崔陆鹏 徐楠

  • 景粼原著获北京别墅销冠

        克而瑞近期发布的数据显示,1月-7月中国别墅市场网签额排名,其中,8万元/平方米以上项目成交中,景粼原著排名北京第一,全国第四。

        随着居民收入、家庭结构、生活品质提升等内在驱动,需要高品质房源的家庭越来越多,刚需客户不断升级,改善型购房需求开始井喷。数据显示,从2014年到2017年,改善市场的供需比从2.5降低至0.6,平均10个购房者争夺6套房源,不断增长的改善型需求让市场日益供不应求。

        景粼原著所在朝阳壹号别墅区孙河,北京唯一先规划后建设的低密别墅板块。2016年底,700多亩沙子营湿地公园和不远处500多亩的愉悦湾公园全部建成开园。京密路升级京密快速路,也将于今年年内开工。此外,孙河将坚持“高品质的生态绿色休闲区”的产业发展定位。2017年,孙河建设更加升级纯熟优美,区域打造日渐完善。本报记者 陈静思

  • 绿地智汇健康城打造产业定制化城市综合体

        8月12日,北京绿地智汇健康城举办了一场区域经济高端对话论坛。论坛以“点亮城市,共轨世界”为主题,与会代表共同围绕区域经济话题,就区域经济发展新路径、模式,以及产业经济新增长点等展开探讨,为区域经济实现新跨越式发展提供智力支持和决策参考。

        从2009年的西斯莱公馆到如今的绿地智汇健康城;从单纯房地产项目,到如今参与大兴生物医药产业发展,绿地在大兴这一区域经济体的转型升级发展中,自身也经历了调整和成长之路。

        位于大兴生物医药基地68万平方米的绿地智汇健康城,将主要发挥绿地集团资源整合的优势,将大健康产业导入,同时对外进行医养文化的输出,通过新临空经济区实现国际化的发展交往。

        本报记者 陈静思

  • 中央别墅区新增104套住宅

        作为中央别墅区的新兴板块,顺义后沙峪近年来供应以洋房、别墅产品为主,鲜有普通住宅项目入市。近日,记者从北京市住建委网站获悉,日前,位于中央别墅区后沙峪板块的纯新楼盘——阳光城·檀悦取得预售证。据项目介绍,该项目首次入市的洋房产品,首付约120万起。

        从洋房样板间可以看出来,规整方正的空间、南北通透的设计、南向主卧,更为居家生活提供了多角度的墅区想象。

        对此,阳光城·檀悦项目负责人表示,项目规划了别墅和洋房等多样产品,首期即将推出的低总价高性价比三居洋房,则进一步降低了京城置业者入主中央别墅区的门槛。

        本报记者 崔陆鹏

  • 鲅鱼圈打造滨海城市新样本

        在一系列重大机遇和创新精神引领下,北方滨海名城辽宁营口鲅鱼圈区谋划发展新蓝图,充分调动多方面资源优势与创新动力,依托区位优势,打造东北亚国际物流贸易中心、区域性金融中心、东亚休闲旅游中心和先进制造业中心,不断优化调整产业、提高城市品位。

        8月14日,鲅鱼圈区委书记方景广在“论道北方海 群策鲅鱼圈”城市发展高峰论坛上表示,如今鲅鱼圈区招商引资和项目建设成果丰硕,财政体制机制不断创新,城市环境质量全面提升,社会各项事业不断进步。。

        当天,鲅鱼圈区政府还与京煤集团、中国通用咨询投资有限公司分别进行战略合作签约。可以预见,在鲅鱼圈区政府的正确规划引导下,企业争相参与城市建设协同发展,在不久的将来,鲅鱼圈将成为一个全新的活力生态新城,成为全国瞩目的滨海城市新样本。本报记者 崔陆鹏

  • 万国置业四周年推多套优质房源

        8月12日,中国海外资产配置交易平台万国置地举办四周年海外购房节。据悉,此次万国置业北京、上海、深圳三地公司联动,推出美国、加拿大、澳洲、新西兰、英国、泰国等国家的优质房源,预计庆签约量达百套。

        活动中,万国置地总裁史锐雪表示:“海外置业行业如战场,置身其中,每一年我们都能够切身得感受到行业的发展和变化。庆幸的是,大浪过后,我们还在,但行业的迅速发展更加要求我们要时刻保持清醒,思考我们的未来。”

        经过四年的磨砺,万国置地开始向海外资产配置综合服务的方向转变。今年万国置地成立金融服务部、客户管理中心。至此,万国置地形成服务循环,以海外置业顾问为核心,为客户提供置业咨询和海外资产配置建议及房屋签售环节保驾护航。

        本报记者 崔陆鹏

  • 东泽汇丰控股进驻鲁各庄园区

        8月15日,开滦集团国际物流公司与东泽汇丰控股集团在签约长期战略合作。预计在半年内,东泽汇丰控股旗下北京赤兔马科技股份有限公司,将与大学实验室合作,研发并投产出先进的空气净化循环系统产品,以及空气质量检测和监控产品,从而改善楼宇、室内以及小范围的户外空间的空气质量。

        东泽汇丰控股业务涉及财富管理、影视文化、智能生活、节能环保等领域,其中,科技类项目的投资、研发、生产、销售,由旗下企业北京赤兔马公司负责,涉及智能家居、智能机器人等。

        据了解,北京赤兔马公司进驻的鲁各庄园区是响应国家去产能政策形成的暂时闲置资产,地理位置优越,基础设施齐全,既适合新技术企业又适合物流加工、仓储企业。本报记者 陈静思

  • 博耳电力联手13家房企布局智能地产

        日前,博耳电力控股有限公司宣布在中国房地产行业投融资促进中心推动下,与13家房企及相关配套企业签署智能家居与智能机电整体方案战略合作框架协议。根据协议,博耳电力将与各合作方在博耳智能配电方案、节能方案、智能小区、博耳智能旗下iCasa提供的智能家居上开展全面业务合作,实现资源共享、优势互补。

        据悉,此次与博耳电力达成战略协议的公司名单涵盖多家央企及行业龙头企业,其中包括:中电建建筑集团有限公司、中国恒天地产集团、中冶京城集团、中青城市投资控股集团、天鸿地产、阳光100置业集团等房企公司。本报记者 徐楠