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  • 迎挑战 二手房中介改卖新房

        屡屡创下的成交新低,二手房市场已进入冰点。就目前市场来说,连续两个月低于1万套的二手房“温饱线”让中介不得不面临着运营挑战。但对于不少中介来说,新房买卖正在成为其救命的一根“稻草”。

        二手房接连跌破纪录

        北京楼市的持续降温,使得二手房市场屡屡跌破成交纪录。据北京市住建委数据显示,北京7月份全月累计二手房网签8392套,二手住宅签约数为7158套,该数字是2014年6月6464套以来连续37个月同期最低值。同时,该成交量同比2016年7月下滑68%,环比今年6月同期下滑19.7%。与此同时,这已经是北京二手房市场连续两个月成交量低于万套,这一成交量也是2014年7月以来连续3年的月度同期最低值。而对于二手房市场来说,后续的成交也并未有起色。而其中最主要的原因来自于需求端。据链家研究院院长杨现领表示,链家门店二手房带看量和意向客户登记量较调控前出现了超过50%的下滑。而在58同城、赶集网、安居客等网站上,用户对于二手房的关注度也一直保持在较低的范围内。

        事实上,北京二手房的成交甚至已经难以支撑庞大的中介机构。此前,有业内专家认为,二手房月度成交量在1万套以下时,说明市场趋冷;超过2万套则说明市场过热。

        换句话说,目前单月不足9000套的成交,已经让不少中介开始感受到“饿肚子”。而对于一些小型中介机构来说,关店、转行的现象已不再是少数。

        后续成交仍将博弈

        对于二手房市场而言,此次“量价齐跌”主因是需求量的减少。在业内人士看来,一方面“认房又认贷”、“扩大限购范围”等一系列调控,抑制购房需求并提升了购房杠杆,使得一些换房的改善性需求受到抑制。另一方面,在金融整体去杠杆的环境中,银行面临资金额度的紧张和成本的上升,因此对于房贷业务也做出了相应调整。包括额度缩小、房贷利率上升、放款周期延长,也进一步抑制了需求。

        对于接下来北京二手房市场的量价走势,中原地产首席分析师张大伟指出,买卖双方在调控最初3个月依然以博弈为主。“整体看,3月前后一波换房客户低价房源已经基本成交,7月—8月是市场的惯例淡季,成交量将继续低迷。而整体价格从4月开始到现在3个月累计跌幅在8%左右,部分区域房源价格跌幅超过了10%,目前的价格大约回到了春节前后水平。”张大伟说道。

        对此,链家研究院院长杨现领也表示,“下半年二手房成交量将保持在1万套左右的水平,预计2017年全年的成交量为2016年的一半左右,成交量会趋稳,价格可能保持稳定小幅波动,原因在于链家数据显示成交量在调控后超大幅下滑后开始趋稳,而行政调控和金融收紧都没有放松的迹象,缺乏信贷支持的市场难以出现大幅升温。”

        用新房维持“生计”

        二手房市场未来的走向依旧显得有些扑朔迷离,但对于眼下的情况来说,不少中介也在纷纷通过拓宽其他诸如租房、旅居等渠道的方式来维持“生计”。其中,新房买卖已经成为不少大型中介机构的发力点。而在不少项目售楼处内,到处都可以看到成群结队的中介在熟悉项目卖点。

        “从目前来看,中介与新房项目的合作算得上是双赢。”某开发商营销负责人介绍,目前,项目与链家开展了合作,而对于项目来说,最看重的还是链家手中掌握的精准客群。

        该负责人表示,传统的渠道,开发商一般只能了解到客户的一些基本信息。但中介却掌握着有意置业的客群信息,甚至连预算也能清楚的知道,因此将这些客户推荐给项目,无疑能够直接促进项目的成交。

        据了解,目前与中介合作的新房项目不在少数,而给与中介的提点也在2%—3%左右,甚至个别新房项目除去返点外,还会给与每带来1组客户的中介100元电话卡奖励。而如果按照上述提点计算,无论是中介还是其员工都可获得不亚于二手房成交的佣金。但与买卖二手房不同的是,不少中介在新房买卖的过程中大多只负责将客户引入,相比参与二手房交易全过程来说,无疑也要轻松很多。

        然而,对于中介来说,无论当下选择哪一个方向发展,对于当下低迷的二手房市场来说,都将是一次能否“填饱肚子”的尝试。本报记者 徐楠

  • “蓝海”公寓租赁 短期仍难盈利

        房企、二手房经纪、旅行社、互联网公司……无论哪个行业,能与租房产生交集的企业纷纷进入公寓租赁市场,当起了“包租公”。在明知公寓行业利润不高前提下,长远的美景成为促使各家企业试水公寓租赁蓝海的原动力。然而,蓝海就没有风险,就那么美吗?

        公寓租赁市场或翻十倍

        据wind和华菁证券研究所一组数据显示,中国目前的租赁市场规模为1万亿元,相比美国和日本的7万亿和2万亿还有很大的发展空间,预计到2030年将达到5万亿。

        “1万亿元的市场看似不小,然而,目前我国公寓租赁在其中仅能占到2%左右。”从业公寓租赁十余年的优帕克集团互联网首席运营官杨剑凌告诉记者,相较而言,国人租房更加青睐住宅,公寓产品早期主要服务于外企来华的高管或港澳来内地长期工作的人。

        近两年,有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地。在打造多层次住房结构的房地产政策指向下,各地的住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势。

        国家统计局数据显示,我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住,以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

        另据链家研究院报告预计,2020年和2025年,中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元,中国房地产业将迎来租赁时代。

        随着95后、00后新生代租客的出现,公寓租赁总体占比将上升。据杨剑凌预计,截至2030年左右,公寓租赁将达到租赁市场总体的20%,与美国、日本等国家现阶段的市场占比相当。

        “蛋糕”体积或将扩大十倍,这让看到其前景的企业蜂拥而至。

        2014年,雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币,自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕,短短3年有近100亿元资本流向这个领域。从去年期,长租公寓市场加速兴起,其中不乏中介系、酒店系、互联网系的创业力量的身影。

        利润不高 运营难题待解

        然而,摆在长租公寓面临的首要问题便是前景看似无限,运营却利润不高。

        一位国内从事高端公寓15年运营的人士告诉记者,公寓行业不是暴利行业,需要精细的专业化的运营。“其中,拿房成本和装修摊销占到了70%的成本,所以品牌服务和运营能力水平就显得至关重要,用行业内的话来说就是如果品牌和运营能力没有达到一定的水平,包租的房源规模越大,利润压力可能会越大,这个业务可能会变成‘规模大并不见得利润高’。”上述人士表示做好品牌服务,强化专业运营能力是一个品牌公寓的利润增长所在。

        “整体市场是蓝海,运营管理却是红海。”优帕克集团北京分公司副总经理乔宥胜表示,房企涌入到长租公寓市场是看好未来蓝海的空间,但目前大家都在积极处理处在红海的发展方案。目前长租公寓服务运营商较多,但没有一家敢称盈利,运营端确实不赚钱。

        记者发现,目前房企、中介、酒店等主要进军中高端市场,低则月租5000元/间,高则月租2万元/间。对此,乔宥胜称:“整个行业面临的蛋糕很大,但谁都不知道从哪能切下来。这样的价格,对于大部分租客而言难以企及。然而,再低可能就没有利润了。”

        杨剑凌则表示:“长租公寓行业适合中长期发展,需要企业有一定的耐心和运营能力,才可能走到出业绩的那一天。企业不应该急功近利,应该把运营、发展眼光放到15年这样一个长周期来看。”本报记者 崔陆鹏