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  • “混居”小区期待管理新模式

        同一地块的商品房和保障房小区,因为一道看得见的隔离墙,引发了双方的不满,位于西三环的两个小区业主最近正在经历争议和阵痛。当商品房地块上配建保障房已经成为一种土地供应的新方法,如何运用新模式管理好“混居”小区成为现实的问题。

        一道墙隔出“两个小区”

        “您说那道隔离墙啊?那在东区,就是那边正在建的楼。”昨天下午,记者来到小区西区,提起隔离墙,小区的业主无人不知。

        位于西三环丰台北路上的这个小区是一个限价商品房小区,也是被一片高端住宅环绕的小区。2016年3月,小区东区的923户业主在陆续收房之后发现,原本属于同一地块的、紧挨着的商品房,和自己的楼栋之间出现了一堵砖红色雕花隔离墙。

        “本来南门是直接通三环路的,但现在我们要绕着整个小区,粗略计算一下大概3.5公里。”小区业主们反映,由于这道隔离墙的存在,不仅造成了居民们出行的不方便,而且让很多人感受到了不公平。

        无独有偶,位于东坝的某小区自住房业主不久后也发现,和隔壁的小区之间被设置了一条隔离带后,购房合同中30%的绿化率没有达到,且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。

        两个小区的保障房业主就开始向有关部门投诉,有关部门也于日前表示不允许设置隔离墙。不过,这又激起了商品房业主的投诉。记者看到,商品房业主目前并不同意拆除,围墙仍在小区内存在着。

        成本计算下的分割之举

        小区的“隔离墙”纠纷,并非孤案。早在今年5月,针对北京市朝阳区、大兴区、房山区存在分隔管理问题的五个商品房配建保障房项目,北京市住建委住保办已经会同物业处、监察执法大队,以及朝阳、大兴和房山区住建委、房管局对开发建设单位和物业企业进行了约谈,并责令其限期整改。

        “在商品房地块上配建保障房项目,这实际上是一种土地出让的新探索方式。”一位不愿意署名的业内人士告诉记者,从2010年起,北京在土地出让中,逐渐将保障房地块配建到商品房地块中,特别是近两年,随着主管部门对中小套型户型的倾斜,纯商品房地块已经很难在北京的土地市场中看到。

        “混居”后的小区如何进行物业管理?2015年,北京市住建委发布的《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》中就提到过:新建商品住房配建项目,商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的,建设单位应按照本市规划设计指标,分区域建设公共建筑和共用设施,分别配套设备设施;实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

        只不过,这份书面通知落在现实中,却还要遇到成本计算的考量。“一个地块上,配建的保障房的价格是对于市场平均水平的,所以开发商往往就得依靠商品房来摊平成本并赚取利润,这也是为什么如今很多配建项目上都盖成了高端商品房的原因。”上述人士指出,为了有助于商品房能够成功以高价售出,开发商在实际建设中,一般会将绿地、景观、配套等资源向商品房倾斜,使用围栏隔离,也是为了让商品房业主得到“独门独院”的感受,从而在心理上接受房屋的价格。而这种财务的计算,又必然会影响住在同一个小区内的政策性住房家庭的居住环境和感受。“不同的是,有的是使用墙体隔离,有的是使用绿化带等隐形隔离。”

        以西三环边小区为例,自住房价格基本在2.2万元/平方米,总价最高约200万;但商品房均价在8万元/平方米左右,普遍价格在1000万元以上,二者相差数倍。

        实际上,记者发现,小区隔离墙事件后,更多的自住房购买家庭也开始关注小区未来是否会有隔离的问题。离西三环不远的另一个自住房项目,据记者了解,项目所在地块上存在商品房、自住房和两限房三种住宅类型,其中商品房和自住房是由马路隔开,而两限房则分布在两个小地块的把角。到底是否分开管理?分开管理的话物业费用又该如何计算?购房家庭也开始考虑“混居”的问题。

        “混居”小区是否分割惹交锋

        “混居”的小区究竟该如何管理?设立隔离到底合理不合理?这几日,在各种业主论坛上,持不同观点的人也开始进行了理论交锋。

        对设立隔离、分区域管理持赞成态度的人认为,商品房和配建的保障房小区售价不同、物业费用不同,分区域管理有合理之处。“大家都知道,同一地块里保障房的价格之所以低,就是商品房承担了开发商所有的成本,买了8万元的房子,不想和别人混住在一起,这并非不可理解吧。”网友lulu提出,入住小区后所交纳的物业管理费用中,很大一部分是用于小区道路、绿地等共用部分的维护,而现在很明显的一个事实是,商品房的物业费用更贵,甚至是同一地块保障房的一倍还多,“在这种情况下,如果双方需要共享小区公共资源,是否应该交纳同样的物业费呢?”

        也有不少人反对在同一小区内设置隔离,理由是这有碍公平。“一个项目当时批准规划等条件时,是按照一个整体来配置绿地、公共配套设置等,既然是一个整体的项目,却要分隔开来,保障房的业主要绕墙、绕路才能去享受配套服务,是不公平的。”一位网友就提出,开发商在拿地之时,就是按照同一个地块获得的,普通商品房和保障房就是同一个项目的两部分而非两个独立项目,那在建设中就应该遵照契约精神让属一个小区的居民享受到相同的小区环境,“大家购房资格不同,购买价格不同,买到的房屋质量和物业服务质量也是不同的,谁歧视谁谁仇视谁都是不理智的。业主们需要的只是按照规划配足公共空间。”

        简单隔离不是良方

        “混居”建设房屋的方法,其实更早是出现在西方。上世纪七十年代,美国开始出现一种城市规划思潮即新城市主义,提倡不同收入阶层的人应该混合居住,美国一些地方政府改变了以往集中建设公共住房的传统做法,转而以混合居住作为其根本的发展策略,将面向中低收入群体的公共住宅和商品住宅结合起来开发,允许一定收入范围内的高、中、低收入居民在一定的地域内混合居住。

        在管理者看来,实现混居、让不同收入阶层的群体居住在同一个小区,既可以增进相互间的理解、信任,增强社会主流对于弱势群体的关心与重视,也可以给低收入家庭提供更多的就业机会,可以分享其他阶层的经验,特别是下一代在教育和个人发展上有更多更好的选择。

        “如何让混合居住的小区有更和谐的环境,这是一个需要关注的问题,但很明显的一点是,不能简单化地用一道围墙隔离开,给予不同群体成本不同的小区环境,这样的做法必然带来矛盾。” 上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进提出,积极探讨一种既能够让普通商品住宅社区有比较匹配的物业管理服务,同时也不会造成一个比较悬殊的社区管理环境模式,这是需要密切关注的问题。       本报记者 赵莹莹J201

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