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  • 北京宅地成交 创下四年新高

        今年,北京土地市场供应量与往年相比大增,其中住宅土地供应或将达4年来最高。土地供应呈现进一步郊区化、限定未来房价、向租赁市场倾斜等特点。与此同时,抢地热潮逐渐褪去,近两个月土地多以溢价率成交。在开发商的资金压力下,除部分优质地块外,后续很难再现上半年的土地热度。

        特征1 宅地全年供应将创4年新高

        2017年在调控力度增加、整体市场出现下行迹象的背景下,通过土地限价、商品住房入市限价和竞自持比例等手段,北京市土地市场有所降温。

        中原地产研究中心统计数据显示,今年前11月,北京土地成交金额达到了2609亿元,截至日前,12月单月还将成交7宗住宅用地,预计全年累计成交金额将超过2800亿元。

        数据显示,11月单月北京合计土地成交金额为480.4亿元,这是北京历史单月土地成交金额第二高的月份,仅次于2015年11月,也是今年年内月度土地出让金最高月份。

        值得一提的是,北京土地供应中,住宅土地比例远远高于往年。截至目前,北京年内合计供应住宅土地达到了69宗945万平方米,这一数据比2016年全年的250万平方米增加了278%。预计全年供应量将是最近4年第一次超过1000万平方米。

        特征2 11月宅地溢价率跌至8%

        今年上半年,北京热点区域的住宅用地受到房企的追捧。4月25日,北京出让的位于大兴区瀛海镇、朝阳区管庄乡两宗地块,溢价率分别达到58.33%、55%,是今年北京土地出让溢价率较高的地块。

        从下半年开始,以零溢价率成交的地块频现市场,土地价格出现了明显的高位回落,开发商竞自持比例明显降低。大兴区黄村镇、大兴区魏善庄镇和朝阳区东坝乡驹子房村的几宗地块,均底价成交。而平谷区夏各庄镇03-01地块,最终流拍。

        对于北京住宅土地市场出现的罕见土地流拍、零溢价成交现象,中原地产首席分析师张大伟表示,截至目前,北京全年平均住宅地块溢价率为26%,而11月跌到了8%,除了石景山一宗地块溢价率为19%外,其他地块成交价基本都接近底价。宅地流标与位置偏远有关,但很大程度上,也代表了在资金收紧下,房企在持续一年的拿地大战中,子弹已经打光。

        从去年9·30开始,很多开发商回款压力大,能够用于土地市场的资金量越来越少,后续地价很可能出现趋势性下行。

        特征3 供地进一步郊区化

        今年前11个月,北京成交的土地中,远郊区的住宅用地成交量不断增加,平均楼面地价也不断提高。

        以今年上半年来看,大兴区、顺义区成交地块平均楼面地价均超过3万元/平方米,房山区和门头沟区的平均楼面地价也超过了2万元/平方米。大兴区旧宫地块楼面地价达3.8万元/平方米,顺义区高丽营镇地块楼面地价达4.5万元/平方米,热点区域竞争加剧。

        记者根据北京市国土资源局网站信息统计,今年以来截至目前,北京共成交经营用地87宗,其中位于城六区的经营用地成交一共有28宗,且绝大部分处于五环外。城六区的土地资源越来越稀缺,与此同时,伴随城市基础设施的完善,远郊区的土地交易成主导。

        特征4 向租赁市场倾斜

        根据2017年4月出台的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,今后五年,北京将供应住宅用地6000公顷,建设150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。其中今年计划供应1200公顷,安排建设30万套住房,包括产权类住房20万套,租赁住房10万套。购租并举成为北京市土地供应的主要方向,供地将向租赁市场进一步倾斜。

        这样的计划也坚定地贯彻到了今年的北京土地供应中。今天成交的住宅用地中,均附有“限房价,竞自持”或配建自住型商品房、共有产权住房等条件。即在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。

        限价自持对房企的开发运营能力提出了更高要求,也使得房企在自持比例竞争上开始谨慎。

        相关新闻

        北京一日挂出三宗地

        进入2017年的最后一个月,北京土地市场供应并未收紧,继续开闸状态。11月30日,北京市规划和国土资源管理委员会网站挂出6宗地块,其中1宗工业用地、5宗经营性用地。

        在5宗经营性用地中,3宗包含住宅用地的地块,分别位于朝阳孙河、丰台南苑、密云新城等楼市热点区域。

        挂牌交易公告显示,朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块R2二类居住用地,东至规划孙河组团一号路,南至规划孙河组团八号路,西至规划孙河组团二号路,北至规划孙河组团七号路。建筑控制规模99433平方米。挂牌出让起始价为人民币55.79亿元。出让宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。

        从起拍价来看,此宗孙河地块将是近年来北京出让的又一巨无霸地块。记者查询北京市规划和国土资源管理委员会网站公布的今年北京市土地成交记录发现,共有10宗土地的成交总价超过60亿元。此次出让的孙河地块,很有可能进入今年北京土地成交总价前十之列。

        本报记者 陈静思

  • 多宗土地入市丰台西南再成供应热门区域

        2015年底,随着领秀·翡翠山、燕西华府等多个项目入市,以青龙湖、园博园为首的丰台西南区域,成为京西南楼市供应集中地。此后部分项目接近售罄,后续供应不足,让曾经喧嚣的区域冷清了些许。近期,随着几宗“限价房”地块的成交,沉寂近两年的丰台西南区域供应再次“复苏”。

        长辛店板块 依托生态城 主打“健康牌”

        长辛店生态城作为北京市首个低碳社区示范项目,其绿地率可以超过50%。2013年世界园艺博览会在长辛店召开,多项地铁、公路交通建成,区域发展更为成熟。伴随着中国铁建·山语城和珠江御景等项目陆续完成销售,区域供应“断顿”。

        对此,清华规划院城市发展策划研究所所长彭剑波称:“长辛店生态城具备三生合一的优势,即生态、生产、生活,其不仅拥有青山绿水,还拥有园博园和永定河这样的核心资源。长辛店还拥有科技产业园区,加上北京对于生态宜居的要求,长辛店生态城仍具有较大的发展潜力。”

        区域内在售改善项目西山甲一号项目销售总监康跃强称,目前区域内在售项目不多,西山甲一号作为区域内唯一的一个生态科技项目,拥有10大科技系统,充分地实现了绿色住宅的发展理念,打造了“第五代生态”住宅类产品。

        对此,亚豪机构市场总监郭毅称,城南计划的带动下,丰台多地包括公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等多方面都得以迅速升级完善。随着北京城区住宅用地的不断减少,住宅市场的不断外扩,同长辛店板块这样,位于五环内并拥有大量可供开发的地域,将成为土地市场当中最后一片“热土”。

        青龙湖板块 品牌房企涌入 配套日益完善

        作为长辛店板块的“近邻”,同样位于丰台西南的青龙湖板块无疑更为“热闹”。万科、龙湖、首开、中粮等知名开发商纷纷进驻,带来商业、教育、养老配套建设,带动区域发展进入快车道;中国-新西兰创意产业基地落户青龙湖,国际品质创意产业的引入,力推区域迈入世界文化品牌基地。

        尤其是北京新版总规出炉之后,“行政向东,生态向北,文化向西”成为北京城市发展的新趋势,青龙湖国际文化会都与通州副中心建设、昌平未来科学城,成为了聚焦各界关注的热点板块。集国际交往、历史文脉、城市配套、自然生态于一身的独特价值,让青龙湖国际文化会都的高端物业迎来了前所未有的价值爆发。

        北京西海龙湖置业有限公司营销副总经理李延杰称,包括燕西华府在内,区域已聚集了万科、龙湖、中粮、首开、国开东方等六大品牌开发商,青龙湖板块的价值已经得到了各方的高度认可,是未来京西楼市供应的热点。据李延杰介绍,燕西华府推出升级版院墅产品燕西院子,11栋58席,产品为351—467平方米的联排户型。

        业内分析人士指出,从未来发展来看,青龙湖区域由于生态资源上的独特优势,未来将进一步升级。“从大板块来分析,在北京北部、西部、东部发展均现饱和的情况下,政府近两年已经逐步把发展重心转移至南城,丰台区会因此受益。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,随着品牌开发商的集中入驻,青龙湖区域的生活配套也正逐步完善,商业、教育,尤其是交通配套目前已经超过了不少高端改善型项目聚集的区域。整个板块的价值也被交通因素所撬动。

        本报记者 崔陆鹏