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  • 海外融资 难解房企“钱荒”之困

        房企手中都有两座仓,一座“粮仓”、一座“钱仓”。粮仓即土地储备,它代表着房企未来几年内可售货值;钱仓便是现金流,资金充裕,企业才能正常运营。自2016年10月国内公司债收紧后,房企便将目光转向海外。2017年,年销售额百亿级别企业境外发债规模达2297亿元,同比大幅增长320.7%。曾经仅占房企“钱仓”一隅的海外成为重要融资渠道。海外又有多少现钱,来填满房企空荡的“钱仓”?

        1月七家房企海外输血30亿美元

        2018年伊始,房企便加速在海外拓展新的融资渠道。

        近日,银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。对信托的强监管,意味着2017年房地产企业融资的重要渠道将被大幅限制,房企资金获取难度再度加大。

        业内人士表示,虽然房企快速转向海外融资,但国内涉房贷款全部严控,叠加内地债券市场融资难,房地产企业或将陷入“钱紧”窘境。

        境内融资难度加大,为减缓后期资金压力,房企海外融资步伐在继续加快。中原地产研究中心统计显示,2018年截至目前,已有7家房企发布海外融资计划,累积额度超过30亿美元。

        1月5日,富力集团发公告指出,与高盛订立认购协议,额外发行2023年到期的5年期1亿美元优先票据,票息为5.875%。

        1月10日,碧桂园宣布发行2.5亿美元2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。同日,泰禾集团宣布发行去年获准在境外发行的10亿规模美元债,首期发行4.25亿美元。其中3年期的年息为7.875%,5年期的年息为8.125%,每半年支付一次。泰禾集团将提供无条件及不可撤销的跨境担保。

        1月24日,世茂房地产发行5亿美元2025年到期的5.20%优先票据。同日,旭辉控股3亿美元2023年到期的优先票据上市交易。

        对此,中原地产首席分析师张大伟表示,在楼市调控的大趋势下,房企资金链压力再度增加,不同于两年前的大量赎回境外融资,2017年起海外融资已成为房企获取现金的重要渠道。

        公司债转向“海外债”

        海外融资,曾经在房企资金中占比不足一成。然而自2016年10月公司债收紧后,2017年上半年公司债大幅缩减,规模逐渐扩大,房企逐渐转向海外债、中票、定向及短融等融资渠道。

        CREIS中指数据显示,2017年,百亿企业境外发债规模达2297亿元,同比大幅增长320.7%,成为重要融资渠道;中期票据发行总额达到905亿元,同比大幅增长54.9%;而公司债发行规模锐减,共计发行622亿元,同比下降85.6%。

        Wind数据显示,2017年房企海外债发行数量已达74只,实际发行规模超过366.58亿美元,继续刷新历史高位,且较2015年、2016年发行总和增长约99.4%。

        2017年,千亿以上房企海外发债938.6亿元,其中恒大海外发债规模达593亿元,发行平均利率为8.3%,拉高了整个阵营的平均利率;500-1000亿房企中央国企居多,发行信用债规模高于300-500亿和100-300亿的房企;100-300亿房企中实现了低成本发行信用债,主要是因为金融街、珠海华发等大型国有企业具有发债优势,分别发行30亿元、40亿元额度的信用债,利率均在5.5%以下,拉低了整个阵营的平均利率。

        摩根大通债务资本市场中国主管谢桐预计,除美国外,今年中资企业在亚洲债券市场发债占比达72%。“从发行人角度来讲,基准利率环境今年仍将维持非常有利于发行人的环境。美联储会持续加息,因此越早发行债券,对发行人越有利。”她说。

        未来两年境内融资仍将艰难

        高昂的海外融资受到青睐的背后,是境内融资全面收紧。

        首先是传统的银行信贷。融360数据显示,2017年,无论是商业银行开发贷、个人按揭贷,还是消费贷流入房地产,都受到严格限制,很多银行在年中就停止了开发贷和个贷,贷款利率也不断走高。

        房地产信托在2017年也被严控。银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》再次提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。

        北京一信托公司管理人士认为,之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式为房企融资,就是违规业务,这种都要被禁止。

        此外,在监管部门严控下,过去一年房企境内发债几乎取消。据克而瑞统计,2017年前11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元,较2016年全年大幅下降91%。

        对此,著名财经评论员水皮在接受本报记者采访时称,目前国内正处于融资收紧的调控小周期。一般而言,小周期为三年,也就是说从2016年底开始到2020年初,国内融资环境仍处于“收紧”态势。

        “整体看,融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金,房企资金链依然宽裕;但如果调控持续,房企压力将越来越大。”张大伟指出。

        房企还债高峰即将到来

        融资陷入困境,过去一年里,多家房企的负债总额和负债率则持续走高。据Wind资讯统计数据显示,截至2017年三季度末,136家上市房企总负债达6.04万亿元,同比增加1.40万亿元,增幅为23.21%。

        2018年又是房企的还债高峰。同策研究院总监张宏伟表示,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。

        作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款,在2018年并不乐观。中原地产指出,2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市的调控已开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但中小房企在2018年将面临全面困境。

        “若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金链风险。”平安证券发报告指出,2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期,个别房企或将面临危机,收购兼并市场会存在大量机会,行业并购整合浪潮将延续。

        本报记者 崔陆鹏  

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