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土拍“开门红” 溢价仍处低位

来源: 北京晚报     2019年02月21日        版次: 47     作者:

    2019年伊始,北京土地市场迎来多宗限竞房、共有产权房地块入市。高成交的背后是土拍溢价率仍处在低位。对此,业内分析人士称,房企已经逐渐回归理性,对拿地的态度更为谨慎,不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率,且资本市场环境走弱的预期依旧,2019年土地整体价格预计将持续走稳。

    2018年成交金额下降40%

    北京曾是各房企争相重仓布局之地,自2017年起,限竞房、共有产权房的预期利润模糊,部分开发商在京拿地意愿降低,出手更为谨慎。2018年,排名全国前三的拿地大户万科、碧桂园、保利在北京土拍中表现冷淡,万科、碧桂园分别参与联合拍地,各拿下一个项目,而保利没有在北京拿地。

    此前有媒体报道,2018年北京出让土地平均溢价率仅16%,而2017年成交土地溢价率则为28%。

    诸葛找房数据统计显示,2018年,北京市国土局共推出72宗经营性用地,其中成交63宗地块,流拍7宗,中止出让2宗。北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%,成交总建设用地面积447.94万平方米,而去年为639.02万平方米,下降约30%。

    对此,诸葛找房研究人员称,“由于市场下行,房企回款速度放慢,现金流较为困难,出现北京土地流拍现象,土地成交溢价率较低,部分地块以底价成交,因此2018年土地成交总金额出现下降。”

    低溢价延至2019开年

    进入2019年,在刚刚过去的50余天内,北京有七块土地进入土地交易市场。其中,共有产权住房土地交易底价低、建造住房成本相对低,土地拍卖时竞争激烈、溢价高。“限竞”房地块受到底价高且建造成本相对较高等因素影响,出现低溢价甚至于底价拍卖。

    北京开年土拍持续“降温”仅是全国土地成交市场低迷的缩影。据中国指数研究院数据统计显示,在成交方面,2019年1月,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗,环比减少42%,同比减少0.3%;成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%。

    成交量下降同时,成交价格也呈现下降趋势。数据显示,全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。

    58安居客房产研究院首席分析师张波则分析认为,1月的土地市场需要从两个角度来看,一方面是季度性因素,由于临近春节,市场不但成交量萎缩,房企的拿地动作也在放慢,而2019年春节又相比2018年提前了小半个月,也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化,2018年市场降温,土地流标现象增多,的确对房企的整体心态产生了影响,也对近期房企拿地积极性产生一定影响。

    二线城市或成关注重点

    就2019年土地市场整体走势来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,从大的趋势以及企业策略角度来讲,2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地,但是由于一线城市推地量比较少。所以,房企会将重点放在二线城市,如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。

    在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注,其他三四线城市可能会面临去库存的压力,拿地会比较谨慎。整体而言,三四线城市土地市场会持续降温,一二线城市推地量年初较少,估计到二季度以后,尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年,在二线城市会回升。

    本报记者 崔陆鹏