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  • 开发商大做“地下”文章

        “前几年很多别墅项目的地下空间多是赠送,最近看了几个别墅新盘,地下部分都是50年仓储产权,而且需要全款支付。”市民吴女士最近感受到北京别墅市场的这一变化。伴随着这种变化的,还有开发商对地下空间的打造越来越重视,无论是采光、功能设置还是空间结构,开发商开始在地下空间“大做文章”。

        地下空间成推销重点

        曾经,受采光、防潮、通风等因素影响,地下空间成为老一代别墅的“鸡肋”部分。如今,地下270度三面采光、通风天井、铺装新风系统,在北京很多在售别墅项目样板间,地下一层、二层经过设计师的“匠心独运”,被巧妙变身为各种功能空间——私人会客厅、酒窖、收藏室、活动室、影音室、书房。

        作为别墅空间非常重要的一部分,地下室承载着不可替代的功用,在竞争愈发激烈的别墅市场,别墅地下空间的打造和地上部分同等重要,并已成为项目营销重点之一。

        在通州一在售项目,销售人员向记者表示,项目的在售均价为每平方米4万多元。随后记者了解到,该项目下跃产品地上部分售价每平方米5万多,地下部分属于仓储产权,每平方米售价3万多。两部分平均,如此一来,项目均价便是4万元/平方米,地下部分拉低了整体价格。原本地上100多平方米的面积被渲染成300多平方米,销售人员为购房者计算的均价也就显得便宜了很多。

        在上述项目,地下面积成为销售人员推销的重点。虽然是地下部分,但采光充足,通风好、围合小院,开发商匠心营造出堪比地上部分的生活空间。

        “不能贷款需全款支付”

        在巧妙设计的背后,地下空间已逐渐成为房企盈利的重要来源。

        记者近日在另一别墅项目了解到,该项目大户型别墅产品地上面积500多平方米,地下面积100多平方米,不过地下部分并非全部赠送。在记者再三追问下,该项目销售人员表示,“会分成两个房本,一个是70年产权,一个是50年仓储产权。地下部分不能贷款,需一次性缴纳。”

        来自银行个人房贷部门的信息也显示,50年仓储产权的别墅地下室,的确不能申请个人住房银行贷款。

        合硕机构首席分析师郭毅表示,“从目前限竞房别墅地下部分在规划部门的报件来看,有的别墅地下空间规划为仓储用途,有的则是按照设备间报批的。设备间与地上部分算作一个整体,是可以贷款的。而仓储空间,一部分开发商能做融资,有的开发商则不能做融资,购房者只能全款。”

        去年以来,北京大批限竞房陆续入市,一些区域扎堆现象明显,形成各项目之间的“贴身肉搏”。在限竞房的别墅项目中,开发商为了获得更大利润,地下空间可谓从“背后”走上“前台”。

        “限竞房由于被限定了销售价格,开发商的利润空间有限。开发商在获取规划用途为仓储的土地时,土地成本要相对低得多。因此,在别墅房源中,通过地下空间的精心打造,一方面提升房源的整体品质,另一方面也可以通过地下空间的销售,使得整套别墅获得更高的溢价。”业内人士分析。

        实际用途并无明确约束

        规划为设备间或仓储空间的地下部分,能否住人,是否符合相关政策规定?

        记者了解到,消防法中并没有针对别墅地下空间消防安全的明文规定,但是在其他相应的建筑消防规范里则有着明确的规定。《高层民用建筑设计防火规范》对高层建筑地下室、半地下室的安全疏散问题作出了规定,包括安全出口数量、房间面积、耐火等级等。

        对此,郭毅表示,对于别墅地下部分在实际生活中的用途,并没有特别明确的要求。可以理解为,购房者可以根据自己的情况去做调节,没有明确的约束。

        北京市京师律师事务所律师张梅提示购房者,别墅有产权的地下室,应写进购房合同的“建筑面积”。根据《建筑工程建筑面积计算规范》,层高在2.2米及以上者应计算全面积。层高不足2.2米者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。对于开发商赠送的面积,购房者应主张把这部分约定写进合同,要明确面积误差范围和赔偿办法。 本报记者 陈静思  

  • 单伟彪:坚持做对的事 总有一天会成功

        利润与规模,似乎是道单选题。在一段时间内,对大部分内地房企而言,为追逐规模、看淡利润是“常规策略”。而深耕内地市场16年的路劲地产,则始终坚持利润与规模并重。

        在路劲地产集团联席主席单伟彪看来,规模是抵御市场风险强有力的盾牌。企业扩张之路上始终要记得“安全”二字,有控制、高质量的发展,方能让企业稳健渡过市场周期。

        “大多香港房企的负债率只有20%;而内地很多房企负债率能达到80%、90%。”单伟彪则表示,路劲的杠杆率保持在两者之间,不到50%。

        在利润上,路劲近些年一直保持着20%以上的稳定增长。虽然从整个市场层面来看,路劲地产的增长并不突出,但单伟彪对其业绩表现依然感到比较满意。在他看来,除非企业可以无限度地借贷,不然高速的增长肯定会有止境。“我们有一块钱就贷一块钱,始终将比例控制在1:1。”在借贷的观点上,单伟彪也保持着一贯的原则。

        2018年对房地产市场来说,是逐渐回归理性的一年。在单伟彪看来,过去十年中国房地产市场发展速度较快,“房住不炒”仍将是楼市主要方针,往后市场逐渐走向理性和平稳。

        去年,规模前100的房企几乎占据了整个市场的三分之二。单伟彪预计未来5-10年之内,全国规模化房企数量将降到100家左右。企业想要跑赢大市,机遇在于城镇化建设。

        目前我国城镇化发展仍有较大空间,据单伟彪预测,“未来整体或将有10%的增长。”单伟彪称,未来二线城市的潜力更大,二线城市周边区域也有很大发展空间。

        除了是路劲的掌舵人,单伟彪还是个桥牌高手。在他看来,打桥牌和做企业有很多互通的地方。时刻保持思维的活跃性、注重团队合作,这些都和做企业很相似。

        本报记者 张鑫宇