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  • 文旅地产,买还是租?

        “面朝大海,春暖花开”已成为众多文旅地产项目的标志性广告语,而在风景如画的旅游地置业也已成为不少人心目中的“诗和远方”。不过,也有人觉得如非刚需,在景区或周边买房就是华而不实。那么文旅地产究竟值不值得入手?在哪入手?本期“周四下午茶”我们来聊聊这个话题。

        ●编辑小雪:这个要分阶段来看,现阶段作为一个典型的还处在奋斗阶段的年轻人,虽然我也很喜欢旅行,但如果没有绝对经济优势是不会考虑文旅地产的。首先是文旅地产多距市区较远,对于每天还要上班的我来说不可能搬过去生活,自己又没有一次性付清全款的能力,还要每个月分期付一个可能一年也不会去住几次的房子,这个负担对我来说打心里不想承担。对于我这个阶段的人来说,文旅地产至少暂时不会被列入人生规划里。

        ●编辑老陈:年轻人对文旅地产不热情是可以理解的,但对于家里有孩子和老人的家庭来说购置文旅地产也是对生活的一种追求。比如,海南的自然环境优势明显,一直是旅游度假地产的热门地。但是近几年来,海南作为炙手可热的旅游城市,在此置产的人已经非常多了,海南房价也出现了一定上涨,如此看来目前海南有些板块的文旅地产项目性价比也不是很高。如果再早几年我会毫不犹豫就入手,目前的话还是需要再考虑一下。

        ●记者小宇:在海南有房是很多北方人的梦想,每年冬天都会去避寒,还有人开玩笑说,在海南过春节快成为北方人的传统了。外来人口越来越多也让海南变得拥挤。其实像云南、广西、北戴河等其他文旅地产也值得考虑,这些地方风景好的同时,房产价位也没有很高,性价比要比海南这种大热点城市高很多。如果真的打算购置一处文旅地产,我还是会选择这样的地方。

        ●编辑小雪:其实,无论在什么地方,有需要才购买是很多人的消费理念。购买文旅地产又不会常住,这种非刚需的投资对年轻人来说压力很大。如果真的喜欢某个旅游城市,可以考虑在退休之后购买并搬过去生活。在这个人生阶段,人们手里往往已经有了一定的资金积累,并且随着年龄越来越大,确实需要一个气候宜人的地方修养身心。这种有切实需求购买的文旅房产才能真正实现它的价值。

        ●编辑老陈:另外,我国文旅地产核心卖点仍以山地、湖滨和滨海等自然资源为主,这本身就绑定了风险,政策风险、市场风险均在。今年5月份,海南省房管局就暂停了一个房产项目的销售许可,因为该项目强行霸占并开发澄迈县大丰镇盐丁村海岸线,导致海岸线被侵占,海洋生态环境被破坏。当地村民亦称该项目“活埋”大片红树林、推倒保护区界桩。在北京、河北等地也有因为侵占河道管理范围和违法违规导致已入住或在建别墅被拆除的情况。

        ●记者小宇:这种情况现在已经不算少数,文旅地产乱象就是会有很多违规违章手续不全的建筑。并且,按时间算一笔账,每年的所有长假加在一起,大概不超过30天。说明如果购买文旅地产并且不外租,那房子每年只有一个月的使用期。房子长时间不住,更容易老化,通风不畅,很容易墙壁霉变。所以,购买文旅地产要从自身需求出发,不能盲目跟风,切忌冲动消费。

  • 房企重仓长三角 机遇背后现隐忧

        土地是房企生存发展的“血液”,掌握充足的土地储备是保证房企持续发展的必要条件。

        选择在哪个区域布局也与企业未来发展息息相关。近期,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布,上升为国家战略的同时,区域一体化进程全面提速。相比京津冀、粤港澳等城市群,长三角区域整体经济总量更大,这也吸引大批房企来此布局。

        机遇与挑战并存,大批房企重仓于此,也让长三角导市场竞争愈演愈烈,“大手笔”背后所带来的隐忧显现。

        长三角城市房企 平均拿地占比约34%

        据国家统计局数据显示,2018年城市城镇居民可支配收入排行TOP20中,长三角城市占比约45%。“富裕”的长三角,在大多数房企眼中是“重仓”的不二选择。2018年1月至2019年4月,万科、金地、招商蛇口、华夏幸福等全国性企业长三角新增土储占其新增总量30%以上。

        万科董事长郁亮此前就曾透露,在投资方面,万科关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等城市群。据其2018年年报显示,截至2018年末,万科1.1亿平方米的总土储中,约51.6%分布于长三角区域、覆盖25座城市,其土储排名前三的城市分别为杭州、上海和合肥。

        无独有偶,据克而瑞机构提供数据显示,绿地控股、保利地产、新城控股等规模房企在长三角地区平均拿地比例也高达约34%。

        克而瑞研究院相关负责人李丹称,“为了扩大自身规模,近年来,规模房企纷纷将目标锁定在上海、苏州、杭州、温州、南京等长三角重中之重的一二线城市。如今,‘长三角一体化’上升为国家战略,对于房企而言,把握长三角发展利好意义更为重大。”

        房企争相进入也使得长三角区域土地价值迅速上升。据克而瑞研究中心统计数据显示,仅在2019年1月全国成交土地总价排行榜前十名中,长三角城市地块就达到5幅;单价排行榜的前十名中,长三角城市也有4幅位列其中。

        “门槛”升高 绿地等下沉三四线

        大批房企的到来,抬高了长三角开发“门槛”的同时,也让当地房地产市场竞争日渐入白热化。克而瑞研究院相关负责人朱一鸣称,“在这场房企竞争中,综合实力较强的全国型企业与长三角区域型企业赢得先机。截至目前,万科、中海、招商、龙湖等品牌房企在长三角一二线城市的拿地占比均在50%以上。

        以长三角作为大本营的地域型房企也有地缘优势。如新城控股,其在投资核心区域长三角的土储建筑面积近5498万平方米,占总土储的50.2%。2018年,新城在全国化布局更趋均衡的情况下,长三角布局依然占据核心。

        部分房企重仓长三角一二线城市时,对成本控能力较强的规模房企则将布局版图向长三角三四线城市转移。

        作为此类房企的代表,2018年下半年起,绿地加大对长三角的投资力度,将京沪高铁沿线重要枢纽城市宿州作为深耕“高铁新城”的重要一站,并结合“城际空间站”展开长三角的新一轮布局。一位接近绿地的人士告诉记者,绿地未来将综合“地产+多元化”优势,推动自身战略深化,促进区域产业对接,助力地方产业结构优化升级。

        2018年1月份至今,以其高周转、全覆盖的强势拿地策略的碧桂园,则在长三角地区摘得约189宗地块,居长三角拿地规模第一。其中,长三角区域内三四线拿地占比达83%

        一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者,“相对其他区域,长三角三四线城市经济良好、消费水平较高,市场可开发空间较大。”

        “重仓”有风险 前景需观望

        房企对长三角颇为偏爱,大手笔投资有大收获机率,但也同样伴随着风险。

        目前,多数千亿房企实现了全国化布局,但从其业绩分布来看,产业的主要分布区域对整体布局影响较大,一旦该区域的市场呈环境发生变动或是遇到政策上的调控与收紧,势必会影响企业整体业绩。

        介于现在的房地产市场处于“白银时代”,大规模投资与开发具有较大的不确定性,在一二线城市高价收入的地块在未来的销售额未必能达到企业预期。同时,大批房企的涌入,使市场竞争越来越激烈,企业手中大量囤积的房子面临出售困难或导致市场呈现供大于求的状态,从而影响房产销售价格。

        在未来的城市发展中,长三角土地开发规模越来越大的前提下,规模房企依然能凭借自身实力,深耕内需扩大规模与盈利;反之,在市场越来越趋于白热化的情况下,对于以长三角地区为重仓的千亿房企来说,业绩的持续和规模的进一步增长将面临一定压力。

        本报记者 崔陆鹏 赫天雪