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  • 禹洲地产:冲击千亿 加仓一二线

        截至7月4日,14家在港上市房企公布前6个月销售情况,总体销售收入同比上涨7.8%。其中,禹洲地产公布的数据显示,2019年1-6月,实现累计销售金额为人民币284.74亿元,较去年同期增长32.47%,增速位于同体量房企前列。

        继续加仓 土储80%在一二线

        作为闽系企业,禹洲地产对于北京购房者来说,似乎有些陌生。实际上,自2015年下半年开始,禹洲地产便多次现身北京土拍现场,期间不乏出现与对手“厮杀”多轮的场面。直至今年2月,金茂和禹洲联合体以18.3亿元拿下通州区永顺镇限竞房用地,禹洲“进京”计划终于如愿以偿。

        虽然是新晋“进京生”,但禹洲全国化布局的脚步早已开始。尤其在今年继续加仓一二线城市,拿地势头迅猛。

        今年1-5月,禹洲在北京、上海、青岛、佛山、开封等多座城市,共获取12幅地块。克而瑞数据显示,2019年至今禹洲新增土地投资折合货值逾400亿元,大幅超过2018年全年的土地投资力度。

        对于拿地策略,禹洲地产相关负责人接受记者采访时表示,今年获取的12幅地块中,9块是在1-3月份地价相对低估的时候获得,8块地无溢价或较低的溢价率摘牌,如北京、上海、佛山、杭州等地块,保证了公司未来的毛利率及净利润率。其中,招拍挂获取10块,收并购获取2块。

        上述人士表示,“禹洲坚定聚焦长三角、大湾区以及京津冀城市,在具体地块方面则关注能够符合快速供货、快速去化、高利润的标准。目前集团的土地储备处于相对合理、健康的结构,从货值上来看,一二线城市占比达到80%,三线城市则均是位于特大城市周边的高潜力卫星城,与集团重点布局核心都市圈的理念高度契合。”

        开盘当月去化70%是拿地“硬指标”

        记者了解到,对于投资拿地,禹洲有着多重考量因素及明确的财务指标以确保项目收益率。

        在拿地计划上,禹洲会考虑当地GDP和人口流入、预期去化率及执行力去评估每块土地。也会根据公司现金流情况,即不多于合约销售回款的50%-60%去拿地,将按市场及公司内部情况灵活调整。

        在财务指标上,毛利率(GPM)要达到30%;内部收益率(IRR)要达到20%;开盘当月去化率要达到70%;当年去化达到60%。

        记者注意到,除公开市场招拍挂拿地外,禹洲多宗土地的获得是通过收并购方式。

        禹洲地产董事局主席林龙安就曾公开表示,禹洲地产有着长达23年并购收购的经验,在厦门排行第一。“收购的项目不低于100个,到现在都是成功的。还没有过失败案例。”

        从收购的业态种类上看,不仅只是住宅,还有商用、酒店等。禹洲地产也表示,亦寻求通过与区域性国有企业及品牌房企、金融等行业优质企业合作拿地;以及通过项目收并购等方式拿地。

        上下半年推货比例4:6

        2017年,禹洲地产提出至2020年实现千亿的目标,未来三年的年复合增长率要保持在40%。禹洲近期在土地市场的积极表现显示了其冲千亿的决心,以及加快全国化布局的节奏。

        2019年,禹洲地产销售目标为670亿元,按此计算,上半年完成全年目标的42%。今年恰逢禹洲成立25周年和上市10周年,能否达成全年业绩目标、为实现千亿突破做铺垫,至关重要。

        记者了解到,今年下半年,禹洲地产推盘货值约1103亿元,其中50%位于长三角区域,如上海、南京、苏州、合肥等核心一二线城市。货值按推出计划为上半年40%,下半年60%。

        “禹洲670亿的目标对应61%的去化率,而过去数年禹洲去化率一直稳定在65-70%。对于今年完成目标乃至超乎预期,禹洲怀有信心。”上述负责人表示。

        但另一方面,根据财报,2018年禹洲盈利水平较往年回落显著。

        克而瑞研究报告显示,禹洲素来经营稳健、盈利能力较强,但2018年禹洲的毛利率从2017年的35.4%下降至30.72%,是2009年上市以来的最低值,处行业平均水平。

        此外,2019年初禹洲融资加速,以较高的成本发行美元债进行再融资,克而瑞认为,此举在一定程度上可以缓解短期的资金压力,但也势必对未来的经营利润率带来负面影响。

        本报记者 陈静思  

  • 垃圾分类 开发商可以做些什么

        全国进入垃圾分类时代,不但对每个居民,而且对社区运营、物业管理、开发商均提出了不同的要求。垃圾对社区的影响已经不止是环境,也体现了物业公司的管理水平甚至一座城市的管理水平。面对新形势,开发商、物业公司针对不同的社区、不同的环境、不同的业主,需要做出什么样的应对措施?本期“周四下午茶”,我们就来聊聊这个热点话题。

        ●编辑老陈:垃圾分类实施起来必须参考各个小区和商街的具体情况。比如城市中的“老破小”,由于小区年龄大、环境差,在此生活的人们容易养成不良的丢垃圾习惯。还有一些高层建筑将垃圾箱设置在每层楼道拐角处,居住在高层的业主很习惯将垃圾丢弃至此,导致楼道异味。这些都是人们长久以来形成的习惯,短时间难被改变。相对“老破小”,城市周边的新楼盘环境绿化好、设施新,更有利于培养业主习惯,让业主及早地适应垃圾分类。

        ●编辑小雪:垃圾分类在国外已经实行很多年了,也有很多经验我们可以借鉴。在韩国,垃圾分类从垃圾袋开始,居民会自觉地去便利店购买食物垃圾和生活垃圾的垃圾袋,在日常生活中也会将干湿垃圾分来丢弃。重要的一点是,如果有人没有遵守规定,会有相关人员监管并给予当事人相应的处罚。这说明,想要完成垃圾分类这项巨大的任务,没有人监督是不行的。

        ●记者小宇:确实,垃圾分类对人们的社区和物业形象都有着直接或间接的影响。因此,物业公司的宣传、管理、监督成了非常重要的部分。首先,建立健全小区卫生管理制度,完善保洁队伍,合理设置分类垃圾箱、分类垃圾桶、垃圾桶摆放位置等,并做好垃圾分类设施管理、维护工作,是物业公司的第一要务。其次,宣传工作也必不可少,物业公司可以建立志愿者团队,制定宣传表和处罚规定,同时也安排人员上门入户发放宣传资料,确保每个业主知晓。最重要的一点是在垃圾投放的高峰期,应有志愿者管理并监督业主,如有错丢乱丢,需按照规章处罚,这样才能慢慢养成垃圾分类的习惯。

        ●编辑小雪:物业公司的作用不仅仅于此,通过垃圾分类,物业公司也能挖掘全新的市场需求,增加自己的利润增长点,创造盈利空间,开启多元化运营道路。除了基础的管理,物业企业可以与专业的垃圾处理企业达成合作,向垃圾处理企业直接提供分类打包完毕的可回收、可利用垃圾,从而获取相应的劳务收入,或者按一定比例获得垃圾分类资源化或减量化所得的收益。另外,一些物业企业为了便民,已经开始尝试研发智能垃圾分类设备,垃圾分类机器人和自动语音识别系统等。可以说垃圾分类不仅造福于环境,也让企业增加了盈利的渠道。

        ●编辑老陈:还有一点,垃圾分类对提升小区价值也有很大的帮助。垃圾分类做得好在一定程度上说明了小区环境好、物业负责任、业主人均素质较高,购房者更愿意居住在这样的小区,业主自身的幸福感也会提升。或者可以直接说,对于二手房小区来说,垃圾分类做到位,社区环境干净整洁,二手房价格可能都会比周边小区高。