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  • 青龙湖多盘入市
    卖得比预想中好

        今年北京楼市的“供应大户”青龙湖板块近日又迎来一项目拿证。7月26日,北京市住房和城乡建设委员会公示了首开·熙悦观湖(熙畔嘉园)的预售许可预告,至此,这是今年以来青龙湖第三个取证的限竞房项目,目前只剩中铁建·山语澜廷还未取证。

        陆续开盘进入“实战”

        7月底的一个周末,青龙湖多个在售楼盘售楼处人头攒动。和年初业内有点“看衰”青龙湖不一样,备受关注也饱受争议的青龙湖楼市,在多个项目拿到预售证后,销售情况比预想中乐观许多。

        7月26日取证的首开熙悦观湖住宅共有17栋楼,其中12栋为洋房产品,5栋为叠墅,限定销售均价为37245元/平方米,容积率为1.6。另外项目还规划商业用地,底商500平方米起,均为首开操盘,计划于2022年交房。

        项目本次取证楼栋为1#—9#楼以及12#、13#、17#,户型包括89平方米三居、143平方米叠拼以及169平方米下跃。

        在这一项目拿到预售证之前,青龙湖板块内已有熙湖悦著、金地·大湖风华获得预售许可。

        6月,熙湖悦著成为青龙湖板块第一个率先获取预售许可证的楼盘。小区全部为6层电梯洋房,一梯两户,限定销售均价3.7万/平方米,首期推盘户型以88平方米三居为主,另有少量78平方米两居,后期将加推大户型跃层产品。

        7月初,金地·大湖风华公示了预售许可信息,3#—23#的21个栋楼即项目约800套所有可售房源取得预售证。据了解,金地·大湖风华首次开盘产品为11#、12#、15#、16#楼的洋房,包括67平方米一居、89平方米三居以及下跃产品。除了洋房产品,项目首次开盘产品还有18#、19#楼的叠拼,总价500万元起。

        6000套房扎堆成区域“痛点”

        随着限竞房取证动作的加快,青龙湖板块迎来“开盘潮”的同时进入竞争白热化阶段。

        虽然占据自然环境优势,但房源同质化、限竞房扎堆,交通配套欠缺,今年年初,这些问题成为人们眼中青龙湖板块的短板。市场中不乏有不看好此区域楼市的声音。

        来自诸葛找房数据研究中心的数据显示,2017年以来,青龙湖板块共供应地块6宗,规划建筑面积共计87.6万平方米,且这6宗出让地块均为限竞房,也使得当下青龙湖板块限竞房上市量呈“井喷”态势。

        的确,6000套房源扎堆且较为同质化,成为青龙湖楼市的一个“痛点”。中原地产首席分析师张大伟表示,按照目前已出让的88万平方米建筑面积,以“70/90”的政策要求计算,大约会供应6000套以上的房源。这批房源均为限竞房,要求建筑面积在90平方米以下的房子要占到所有房源70%以上。根据政策要求,该区域普遍限价在3.5—3.9万元/平方米左右。

        也有市场人士分析,各项目销售压力颇大,青龙湖等区域井喷数千套供应有可能带来价格战。

        项目定位实则各有侧重

        目前,青龙湖的在售或将入市的新建商品房项目数量有4个。

        值得关注的是,总体上看,这些房源都为限竞房项目,都有大量的90平方米的小户型。但实际上,每个项目还是有不同的客群定位,不同项目间的特点和气质,也相当明显。

        以龙湖操盘的熙湖悦著为例,据该项目相关负责人介绍,“虽然项目从户型面积上像是刚需产品,但实际我们的定位是改善项目,目标客群也是改善类客户。比如,轨道交通、教育配套等并没有成为我们客户特别关注的方面。我们的客群多是龙湖其他项目的老业主,很多是第二套房,是龙湖的忠实粉丝。有的是老人业主购买用来养老,有的是作为改善型住宅。”

        熙湖悦著为毛坯交付。与其相邻,金地·大湖风华项目则主动加了精装修,更高的性价比获得更多刚需购房者的关注。此外,金地·大湖风华也吸引了一大波改善型客户。“蓄客之前,我们设想的是刚需客群可能会更多,毕竟90平方米的户型再加上300多万的总价,是针对刚需客群。但实际上,很多客户对我们的叠拼产品很感兴趣。可以说,这个区域聚集了大量改善型需求。”金地·大湖风华一位销售人员表示。

        市场认可度超预期

        上半年,青龙湖项目陆续拿到预售证。从市场反馈来看,销售情况超过此前预期。记者了解到,从目前已开盘的项目来看,均出现了热销场面。

        6月21日,熙湖悦著成为青龙湖第一个开盘的项目,16栋楼共220套房源,主力户型是83平方米南北通透的三居,当天认购200套左右。

        7月金地·大湖首期开盘销售160套,成交总金额6.2亿元。

        “最看重的是整个区域的环境,低总价,以及区域内大品牌开发商打造的产品,还是很优质的。而且开发商在集体发力这一区域,再加上青龙湖国际会都、大兴国际机场等区域利好,成为这波客户进场的置业逻辑。” 熙湖悦著项目相关负责人对记者表示。

        记者了解到,低总价成为区域的绝对优势。青龙湖90平方米的小户型总价在300万元左右,在整个北京市场中,极具价格优势。

        为了能在激烈的竞争中取得出众业绩,各项目采取了各种招数。熙湖悦著和金地·大湖风华都在政府限定销售价格的基础上,进一步降低了售价,使得房源符合普宅标准,这样一来,首套房业主首付比例仅需35%,二套房业主首付比例从80%降低到60%。小面积户型总价在281万元以下,首套首付98万元,这在北京可谓罕见。

        在区域内多家开发商的努力下,年初时外界对于这一板块较为负面的印象,已经随着第一波进场客户被逐渐扭转,销售局面也已被打开。

        “第一波进场客户对区域的认可度,以及销售情况比预想的要好,相信未来随着老带新业主的增多,随着业主的口口相传,区域楼市会越来越好。”上述人士表示。

        本报记者 陈静思文并摄  

  • 樊纲
    中小房企
    兼并重组是好事

        8月6日,2019博鳌房地产论坛正式启幕,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在博鳌直播间接受采访时,就近期中小房企破产现象表示,任何一个市场能够均衡发展都是很好的。

        这些年,房地产行业发展过程中,确实存在过热、盲目扩张的时期,但是最近还是比较注重风险的,更加谨慎,盲目扩张不是好事。

        目前,这些中小型房企可能就是几块地,或者几栋楼,没有规模,也没有效益,被兼并重组是正常的情况。

        樊纲指出,国内有上万家房企,适当的调整、兼并重组是非常正常的。我们过去存在一个重大的问题就是企业建立起来了,就不能倒下。房地产行业是这样的,其他产业也是这样的。世界上所有的市场经济,企业都是不断兼并重组的。所以我们一直说外国都是寡头企业竞争,国内就是几千、几万家竞争,把价格压得低了。

        关于国外寡头企业竞争的情况,樊纲表示,这不是人为设计出来的,也不是政府设计出来的,而是一次次兼并重组、经济波动、房地产泡沫或崩盘之后形成的。兼并重组可以让市场变得更加健康,所以目前中国房地产行业所处的阶段,正是房地产行业提高产业集中度,产业结构更加健康的时候,市场这样的调整是一件好事。

        本报记者 崔陆鹏