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  • 上市成中小房企“救命稻草”?

        8月的天气已由温热转为酷暑,房地产市场的“温度”却逐渐冷却。上半年,限购政策加码、融资政策不断收紧,盈利空间再次被压缩,百强房企尚可稳步前行,中小型企业实在压力巨大。

        中小房企艰难求存

        随着房地产市场进入“白银时代”,房企盈利空间再被压缩,据2019年上半年业绩预告数据显示,相比去年同期的增长态势,房企今年上半年盈利增速总体有所放缓。

        “一方面,受限购政策影响,各地房企销售量下降,销售收入低于预期;另一方面,上半年调控政策持续从紧,土地成本、融资成本上升,高周转难度大、销售价格下降,导致企业利润空间被蚕食。”克而瑞数据研究中心负责人朱一鸣称,在政策不断冲击下,房产行业马太效应持续放大,集中度提升的同时,盈利能力也在加剧分化。

        据记者不完全统计,2019年上半年预计盈利增长的15家房企中,百强房企占到11家,而盈利亏损的企业大部分为200强之外的小规模房企。人民法院公告网长达18页的破产企业名单中,有271家房地产企业宣布破产,其中也多为中小房企。

        200强房企上市数量达118家

        房企的规模越大,机会越多,市场占有率也就越大,因此,企业为寻求规模的进一步上升,大部分都会选择上市,上市也为其带来更好的融资机会。

        据克而瑞数据研究中心数据显示,截至2019年7月200强房企的上市数量已有118家,占比达到了59%。从200强各规模房企的上市情况来看, 50强以内的上市房企数量占比最多,达到了90%,30强房企都已全部实现了上市,51-100强规模的房企上市数量占比为58%。

        200强的房企未上市的企业主要集中在排名101-200名的企业,总共有56家,占未上市房企的68%,这些企业2019年上半年销售规模不及100亿元,规模较小,其市场估值一般较低,此外规模未达上市预期也是导致这些企业未实现上市的因素。

        由此可见,房企的上市率与规模梯队相辅相成,规模扩张较快,成长迅速的房地产企业更容易受到资本市场的青睐,从而能通过上市的方式拓宽融资渠道,提升企业竞争力。

        加强合作 提高品质为长久之计

        规模房企上市之后,拿“便宜”钱基本已成房地产行业的共识,各中小房企也希望通过上市来拓宽融资渠道。但上市也不是一本万利,业绩达不到要求,公司股票也会沦为仙股。由此看来,上市对一部分中小企业来说能“解渴”,却不“管饱”,上市只是为企业打开融资的更多可能性,业绩才是企业最大考验。

        “中小房企想生存并发展得更好,就必须严格遵守生存法则。”市场相关人员告诉记者,面对种种不足,想要活下去,中小型房企必须做出调整。

        选择和大型房企合作,是当下多数中小型房企求存的“稻草”。朱一鸣称,中小企业区域竞争力优势可与规模房企管理优势形成良性互补,降低资金成本、提升管理能力的同时,还能扩大品牌影响力,从而实现攀附式生长。

        “在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。” 业内人士称,进行多元组合融资筹钱,也是房企经常采取的方法之一。

        除此之外,在土地资源有限的情况下,中小房企还可打磨已开发的产品品质,提升在市场上的竞争力,凭借值得依赖的质量谋得市场的认可。同时,优化企业内部管理,促进稳健高效发展。

        朱一鸣称,未来一段时间内融资政策持续收紧将是大概率事件,房企盈利空间或将不断萎缩。尽管如此,中小房企仍可找到一条属于自己的发展之路,新的技术、资源都是房企未来发展路途上的机遇。

        赫天雪  

  • 房产广告代理公司转型之痛

        经纪公司涉足长租公寓,中介机构开卖一手房,广告代理公司变身渠道商……近年来,在房地产行业的白银时代,包括经纪公司、中介机构、广告代理公司等在产业链上的多个角色,纷纷寻求多元化转型。

        传统广告代理模式受挫

        传统的广告代理商运营模式是,房企将其广告、公关宣传活动交给广告代理商,广告代理商则找媒体或其他广告公司具体落实合作。

        但在如今的市场和技术环境中,广告代理公司的日子并不好过。近些年,房产广告代理商的媒体代投放量锐减,“去中介化”和“去渠道化”浪潮,成为代理商面前的“敌人”。媒体价格的相对透明化,以及新兴的自动化广告投放技术的出现,令媒介代理商的生意模式面临巨大的挑战。

        除此之外,一位广告行业资深人士指出,“在中国市场,庞大的代理商数量意味着其竞争优势不仅仅取决于价格,更关键的还在于更强的策略,能够促进消费者互动和销售转化以及对这两者的有效衡量。”

        以北京星瑞德峰广告有限公司为例,其公司介绍显示,与北京的全国性开发商有着长期稳固的合作关系,现业务包括地产媒体整合、地产品牌营销、地产优势代理、地产大数据营销,打造以北京及大北京(京津冀)为中心,覆盖全国的最大的房地产营销整合平台。

        的确,近些年星瑞德峰代理了不少北京及环京地产项目在京城各大媒体的广告投放,不过,随着房地产广告代理市场的逐渐萎缩,其广告代理业务受到了很大影响。在此形势下,该公司逐渐转型。

        应收账款大增 资金链承压

        记者查询企查查网站发现,星瑞德峰系有十余家关联公司,互为法人或股东,关系错综。有的公司专门从事新房分销业务,有的代理房地产广告投放,有的为开发商进行整合营销。

        这其中,包含一家新三板上市公司北京恒益九州网络科技股份有限公司(证券代码:871916,简称:恒益股份)。

        公开资料显示,恒益股份于2017年8月9日挂牌新三板,主营业务为提供社交媒体数字化营销解决方案。恒益股份号称“拥有多维度营销大数据和优质头部媒体资源及线下庞大的经纪、活动和渠道联盟资源,2013年紧跟移动互联大势,成功自主研发AdSale广告投放平台和近10款不同形态的产品工具,为地产行业客户提供品效合一的精准营销服务。

        恒益股份2018年年报显示,截至2018年12月31日,该公司应收票据与应收账款为4860多万元,较上期期末余额增加111.98%。

        此外,在按欠款方归集的年末余额应收账款情况中,记者发现,前五名的应收账款年末余额超过1500万元,另有近80万元的坏账准备,二者累计占应收账款总额的30.80%。

        恒益股份的年报还显示,其他应收款高达9685万元,较上年期末增长了162.82%。对于其他应收款的数据,恒益股份在年报中解释,“由于公司和五家开发商达成互联网营销项目合作协议,汇出了保证金 9460多万元,使得其他应收款相应增加。

        巨额的应收账款使得这家公司背负着沉重的资金短缺负担。业内人士分析,一方面,房地产公司的账期较长,三个月至半年回款算是速度比较快的,有一些则达到一年以上甚至两年。另一方面,一些业务有保证金、垫款等需求,需要广告公司先行支付,这也使得其资金链再次承压。

        此外,2018年5月,因未按规定缴税等问题,恒益股份全资子公司被北京市海淀区地方税务局罚款5万元;子公司应补缴企业所得税20万元,并缴纳滞纳金。

        转型新房代理仍遇挑战

        互联网时代之后,大数据时代已然崛起,大数据、云计算、人工智能,每一项都在冲击并改变着人们的生活,营销行业也不例外,传统营销公司也正在面临着向数字营销、自动化营销转型。

        记者了解到,恒益股份目前代理了鑫苑·汤泉世家等环京项目及海南、昆明等文旅度假地产项目。

        不过,这种转型也充满挑战。2018年,北京新房代理机构销售业绩出现腰斩。此外,在市场形势不好、预期下降、价格受限、产品受限的环境下,越来越多开发商的项目采取自行销售的手段,这导致北京新房代理商的业务明显萎缩。

        而且,近两年由于房地产市场波动较大,房屋交易量较过去有明显下降,加之多数房地产企业减少了营销投入,其中恒益股份所代理的多家房地产项目的自身销售情况也并不理想。

        近些年,随着链家等二手房渠道公司进入新房代理销售市场,新房销售渠道之间的竞争愈加激烈。同时,恒益股份体量与规模更是难以与链家等渠道商相匹敌,相关业内人士表示,类似恒益股份这种规模的公司,新房代理销售前景不容乐观。

        记者还注意到,在恒益股份代理的房地产项目中,有不少是外地的文旅地产。随着我国旅游业及文化产业的高速增长,众多房企开始进军文旅地产领域。不过,不少文旅项目在市场层面和自身层面或存在着诸多风险。去年以来,有些文旅项目因为破坏自然环境、违建等问题被叫停,这给正在升温中的文旅地产市场泼了一盆冷水。

        此外,文旅地产项目一般去化慢,很容易使开发商承受巨大资金压力。这对于同一链条上的新房代理公司来说,也将受到结款慢等影响,上述恒益股份的大量应收账款就证明了这一点。

        对于公司业务及上市公司业绩情况,记者致电恒益股份相关负责人,截至发稿,并未得到明确回复。

        本刊深度调查小组