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  • 40年老小区为何一年大变样

        40岁的老小区却丝毫不见垂暮之气——人脸识别系统把守着小区入口,院落干净整洁,绿地翠意盎然(改造前后对比如图)。居家过日子所需的柴米油盐、理发维修等服务,不出社区都能搞定。

        这里是近日完成改造的劲松“一街两园”示范区。

        开展老旧小区改造,大量改造资金从何而来,又该如何建立长效管理机制?本市在劲松开展试点,首次引入社会机构,创新投融资机制,运用市场化方式推动城市更新。

        变脸儿 40岁小区一年焕新颜

        十米宽的劲松西街纵贯劲松二区,这是居民出入的必经之路。

        昨天上午,记者来到这里,热闹的市井气息扑面而来。小街干干净净,路旁一溜儿便民商店外观亮丽,在保安的指导下,路旁自行车摆得整整齐齐。“变化真大,头一眼看过去,还以为走错了地儿!”8月初,居民林海从闺女家搬了回来,一踏入西街就愣了一下。

        以前什么样呢?劲松街道办相关负责人何海军拿出了一张照片:街面被轧烂,自行车乱停放,两侧店铺外立面破旧,外摆摊子几乎摆到了路中间。小区里头的环境也是如此。卫生、停车、绿化、治安……老小区的常见问题,这里一样都不少。

        东三环附近,这样的老旧小区并不鲜见。据介绍,劲松小区是改革开放后第一批成建制的楼房住宅区,分为一至八区。它始建于上世纪70年代,目前楼龄已超过40年,普遍设施老旧,缺乏绿地和文体、停车设施,且没有物业公司管理。此前数年,这里虽已开展过抗震加固、外墙保温等改造工程,但未能从根本上改善居住条件。

        “老旧小区改造,最缺的就是钱。”北京清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰说,没有改造资金来源、不产生新的盈利空间,自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪,难以完成如此艰巨的改造任务,后续的长期管护就更是难以为继。

        以传统方式开展治理,难以从根本上解决劲松老旧小区的复杂问题。于是在去年7月,首个引入社会机构、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松一、二区启动了。属地街道与愿景集团合作,在规划、住建和房管等部门的指导下对小区开展综合改造和提升,共同探索社区长效发展的创新模式。

        历时一年,“一街两园”示范区完成改造,包括劲松西街、二区小公园以及209号楼,约占劲松一、二区总面积的10%。

        钱哪来 盘活闲置投资变现

        资金一直是老旧小区改造面临的最大困难,在劲松一、二区改造中,资金缺口高达数千万元。眼下,企业掏钱改造解决了燃眉之急。但下一步面临的最大难题则是:如何挖掘盈利空间、保持改造工程的可持续性。

        “我们盘点了社区的配套用房、人防工程、闲置空间,然后逐步分批交由企业开展经营。”劲松街道办主任孔钢城说,如此一来,既可使企业逐步收回成本,也可补足老旧小区生活性服务业的短板。

        就拿209号楼的车棚来说,其面积约200平方米,大部分空间常年处于闲置状态。如今,车棚的北侧部分改造后出租给了“匠心工坊”便民商店,为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。旁边的配套用房被粉饰一新,打造成统一风格,由百年义利等连锁食品企业入驻。

        在劲松一、二区,共有千余平方米闲置空间以这种方式盘活了。

        在开拓盈利空间的同时,盘活闲置空间还为居民提供了更多的舒适和便利。

        “一、二区共有居民3605户,40%是60岁以上的老年人,37%是在此租房的年轻人。这两类人群都存在不小的消费需求。”该项目负责人刘楚告诉记者,以便民业态为例,中老年人群希望增加菜市场、社区食堂等,而年轻人则倾向于健身房、 咖啡馆、收发快递等服务。此次改造中,根据小区人群、需求配比,小区就分别布局了不同的便民服务业态。

        刘楚介绍说,除了盘活闲置空间,企业还将通过后续物业管理、便民设施付费等多种渠道,实现投资回报平衡。据测算,企业投入的改造资金约在14年后全部收回,并实现微利、可持续经营。

        怎么改 20次居民议事会定方案

        一条赭红色跑道环绕四周,乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全。木质围廊底下,三三两两的居民闲坐聊天。3000平方米的公园才开放不到一个月,就成了劲松二区居民遛弯、遛娃的好地方。

        “这里以前也是个公园,可环境远远没有现在这么好。”一位居民告诉记者,升级之前,公园没有桌凳,大伙儿来乘凉、下棋都得自带马扎,“来这儿的都是老年人,年轻人瞧不上。”

        要让居民满意,最重要的是充分征求居民的意见。起初,公园的设计方案也并非尽善尽美,在居民的建议下增加了儿童滑梯,塑胶跑道也向南甩了一个弯,以免跑步者打扰居民休息。

        倾听居民需求,贯穿在劲松一、二区改造的全过程。劲松街道办负责人介绍,在推进项目时,采用了“五方联动”的工作机制,由区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作,共同推进社区综合整治。“早在项目启动之初,我们就走访了2380位居民,梳理出不同年龄段人群最迫切的改造需求。”刘楚说,为了实现更加精准的需求管控,真正做到“民有所呼,我有所应”,劲松街道和企业项目团队以入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式收集居民需求。

        而对于社区的整体改造方案,居民更是足足开了不下20次议事会,反复推敲,最终才达成一致。停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等21大类、51项,每一项都由社区居民拍板定夺。

        遇到分歧不回避,而是依靠党建引领、共商共治化解争端。劲松一、二区的党员和143位楼门长发挥带头作用,保证改造工作顺利推进。

        聚民心 社区活动升温居民情

        上周末傍晚,小公园中央支起了电影放映机,一场爱国主义题材电影把500多位邻里街坊聚在了一起。

        今年6月,经劲松一、二区的业主投票,愿景集团物业正式入驻。从那时起,像这样的社区活动每周都要举办至少一次,原本不熟悉的邻居因此而结识,仿佛找回了数十年前热络的邻里情谊。

        “改造带来的不应该只是硬件的提升,更该包括人文环境的改善。”刘楚说。上世纪七八十年代,劲松一、二区属于本市最早的现代化住宅,“能住在这儿的居民心里都有一种骄傲感。”

        时光流转,当年最好的楼房如今变成了城市的暗淡一隅,曾经充满骄傲感的居民也多多少少承受着失落。怎样让居民找回社区的归属感、荣耀感,并建立彼此之间的深厚情谊,成了物业最主要的目标之一。

        消夏市集、跳蚤市场、公益电影……一场场丰富多彩的活动拉近了邻里关系,陌生人变成了熟人、朋友。

        不久前,一间理发店在劲松西街开张了,仅有十几平方米,但客如云来。老板不是别人,而是在这里摆摊儿经营近十年的朱师傅两口子。

        “一开始,我们觉得自己肯定干不下去了。”朱师傅说,自己这些年占道经营,虽说方便了不少居民,但于法于规并不占理儿。没想到,在这次改造中不但没有被轰走,反而作为便民业态保留下来,还有了合法固定的经营场所。“为了回报社区和居民,来我这儿理发的老人60岁以上打折,80岁以上的只要提前预约,我就上门服务!”

        和朱师傅一样,修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋友”,如今都继续留在社区里为大伙儿服务,延续着社区的温情。

        劲松街道办负责人介绍,在“一街两园”示范区的基础上,今年,一、二区的改造将继续推进,成为环境整洁、管理有序、守望相助、共建共享的和谐家园。本报记者 朱松梅