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  • 长租公寓上市前途未卜

        10月8日,青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了招股书,拟以发行ADS(美国存托股票)的形式募资最多1亿美元,并将以“QK“为交易代码登陆纳斯达克。有望成为国内长租公寓海外上市第一股的同时,青客也揭开了国内长租业务运营的面纱。

        加速上市破解融资困境

        事实上,不只是青客,近期头部长租品牌自如、蛋壳等也都纷纷表达了上市愿望,如2019年9月,蛋壳公寓计划最快于2019年赴美上市,募资金额为6至7亿美元;不久后,自如公寓也表示,正在考虑在2020年赴美上市,拟筹资5亿至10亿美元;魔方公寓也曾表示,公司一直在筹划中,未来将择机上市。

        而此次青客赴美提交招股书,或将赶超在自如与蛋壳之前,成为首家海外上市的租房股。

        长租品牌的争相赴美上市,从侧面也揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境。

        “由于前期投入较大,盈利周期较长,若缺少必要的资金支持,将无法维系持续的发展需要。”一位长租公寓从业者告诉记者,通过上市,长租企业能够保障资金链的健康,此外还能够将融得的资金投入到发展中。

        以青客为例,截至2019年6月其资产负债率高达133%,总负债已超过总资产;持有现金4.5亿元;短期有息借贷1.49亿元,租金贷8.73亿元,若按此计算现金短债比仅为0.44,若不能及时融资,或将有偿债风险。

        与此同时,近期有一批长租公寓传出“爆雷”新闻,各类风投对于长租业务也更加谨慎。各类长租公寓也不得不将融资注意力转向IPO。

        “对于长租公寓的投资机构而言,通过IPO上市也不失为一种退出途径,能够提前收益、分散风险。”上述人士称,由于境内上市监管较严、港股对长租企业估值过低,也使得大部分长租品牌选择美国上市。

        盈利难题仍未解决

        在存量时代下,长租公寓与联合办公是商业模式相似度极高的新兴业态,资本市场对于联合办公的态度也间接影响了长租公寓的命运。

        此前,共享办公鼻祖WeWork估值暴跌也为长租公寓行业敲响了警钟。

        2019年8月,WeWork向美国证券交易委员会提交招股书,原计划筹资30亿美元,但由于盈利能力与高估值的不匹配,继而引发了投资者的质疑。从招股书中的盈利来看,2016至2018年,WeWork营收分别为4.36、8.86、18.22亿美元,而净亏损则分别为-4.30、-9.33、-19.27亿美元,三年累计净亏损32.91亿美元。

        净亏损伴随着整体营收增长的同时,WeWork享受着科技公司的高估值。据悉,2019年1月,WeWork估值最高到达470亿美元。仅仅9个月后,WeWork放弃首次公开募股,其估值已降到100亿到120亿美元。

        克而瑞研究院研究员房玲告诉记者,“事实上不仅是联合办公,长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。”以本次青客公布的招股书为例,2017、2018财年的营业收入分别为5.23、8.90亿人民币,而净亏损则达到了-2.45、-5.00亿人民币。

        对此,克而瑞机构发布研究报告称:截至2019年上半年,青客的可出租房间数为96854间,期间每间的平均月租金为1149元,租金价差为25%。若按此计算,青客每间房每月的价差仅为287元,期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元),这也意味着青客需要4-5年才能覆盖装修成本。这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。

        在房玲看来,WeWork等企业IPO失败,让资本市场意识到,“即使规模达到一定程度后,其实际运营产生的价值是否能真正覆盖其承担的运营成本。”

        青客公寓创始人金光杰曾表示,12万间才是青客的盈亏平衡点。然而,截至目前,比青客规模更大的几家头部租赁企业也未对外宣布实现盈利。

        “高负债也将会对其规模的继续扩张带来障碍。”房玲称,对于长租行业而言,赴美上市虽能够解决一时的资金问题,但若盈利模式这一核心问题不解决,即使上市也无济于事。

        关注

        相寓:从长远中获得更多发展机遇

        对于市场上接连出现的长租公寓“爆雷”现象,我爱我家长租公寓业务相寓的相关负责人表示,“相寓的经营发展并不会受负面影响,从长远看反而会获得更多发展机遇。作为顺应市场不断变化的需求而创新的租赁产品,相信规范化管理是大势所趋。”

        该人士表示,在行业充分竞争、整合与淘汰并行的过程中,相寓商业模式的优势会逐渐显露。相寓以分散式托管为主,是相对的轻资产模式,对于快速提升市场规模同样是有利因素。作为基本实现盈利的长租公寓运营商,相寓非常关注市场匹配度,在运营过程中充分考虑到多元化产品与租客个性化需求的高效适配。 未来,随着长租公寓逐步发展成为普及产品,租客群体将面临更多的选择。相寓在保证企业良好的运营状态下,会不断优化产品和运营而开创更广阔的发展空间。

        相寓认为,长租公寓行业已从速度化拓展走向了质量化竞争的发展阶段,这需要政府和地方监管机构、行业协会,甚至包括科研机构在内的多方面力量参与其中,合力推动行业不断地建设和完善。

        数据显示,今年6月,相寓在管套数29.24万,太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向,主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模,降低不良库存。截至今年6月30日,相寓全国平均出租率为94.7%,空置期9.7天。

        冠寓:专注打磨产品暂无上市计划

        “目前没有上市计划。龙湖冠寓作为龙湖集团的主航道业务之一,是集团‘空间即服务’战略整体协同的重要组成部分,现阶段将会专注打磨运营和产品,服务城市青年,让租住生活更美好。”龙湖冠寓相关负责人表示。

        自2016年创立以来,冠寓业务就被龙湖集团提升为与地产开发、商业运营、智慧服务并列的四大主航道业务。龙湖冠寓以“轻、中、重”三大资产获取模式并举的方式,以“核桃”、“松果”、“豆豆”三大产品线切入各细分市场,至2019年6月,已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等全国多个高量级城市。已累计开业超6万间,2019年半年营收4.3亿元,同比增幅207%,服务超10万名租客。

        上述负责人表示,长租公寓本质是一种“服务消费品”,是一个为城市人才安居,为城市青年租住服务的产品。龙湖会坚定持续发展冠寓业务,提升业务拓展的标准和要求,形成“规模、速度、质量”并行发展的战略三角模型,不断推动业务前进。

        龙湖冠寓提出的CityHub(城市资源聚落)品牌理念,将长租公寓、联合办公、配套商业相结合的小综合体生态模式,面向80至00后的年轻人群,倡导“去孤岛化”的租住生态,让租住空间跳脱出单一物理空间居住功能。

        本报记者 崔陆鹏 陈静思  

  • 贾跃亭乐视大厦遭司法拍卖

        近日,据北京市第三中级人民法院信息披露,其将于11月18日10时至11月19日10时止(延时的除外)在北京市第三中级人民法院京东网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖北京乐视大厦。本次拍卖北京乐视大厦为第一次拍卖,评估价约9.69亿元,起拍价约6.78亿元。据法院公告显示,乐视网对大厦拥有优先购买权。

        资料显示,北京乐视大厦具体位于北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1-14层,房屋所有权人为北京宏城鑫泰,房屋性质为商品房,楼宇用途分别为配套商业和办公,总建筑面积约1.96万平方米,其中办公用房建筑面积为1.71万平方米,配套商业建筑面积为2528.26平方米。其中,总层数为14层,其中1-2层为配套商业,3-14层为办公用房。

        公开资料显示,2014年,乐视控股买下北京宏城鑫泰大厦,随后更名为“乐视大厦”。

        2016年底,乐视体系爆发资金链危机,乐视大厦作为地产资产用于质押以换得融资,这笔14亿元贷款资金来自于浙江中泰创展,期限为两年,年利率为8%,总利息为2.24亿元。

        乐视大厦是乐视非上市体系的资产,其产权归于北京宏城鑫泰置业有限公司所有,主要为上市公司体系的业务部门使用。

        乐视大厦之外,乐视旗下位于北京的世茂工三项目也已经历了3次法院拍卖流拍,目前也是待售资产之一。世茂工三是乐视集团于2016年5月,以29.72亿元的价格从世茂股份接手的。多次跨界房地产的贾跃亭目前深陷债务泥沼。

        日前,贾跃亭已向美国当地法院申请个人破产重组,在此前两日贾跃亭已与妻子向法院申请离婚。本报记者 陈静思